Categoría: VENDER MI CASA
Quiero vender mi casa. Todo lo que necesitas para vender tu casa. Todos los tramites paso a paso para vender una vivienda con éxito.
todas las claves para vender tu casa rápidamente y al mejor precio
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SUNNY HOME INMOBILIARIA
No pierdas tiempo ni dinero. Contacta ahora con nosotros. Somos expertos en vender viviendas en Benalmadena desde 2002. El tiempo y la experiencia han demostrado que sabemos cómo hacerlo en todos los escenarios posibles.
+7500 Familias
han confiado en nosotros para vender su piso.
Realizaremos un reportaje fotográfico y de video mostrando lo mejor de tu casa. Te asesoramos para resaltar todas sus virtudes .
En Sunny home trabajamos profesionales con mas de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario en la Costa del Sol
Nuestros clientes no tendrán que realizar ninguna gestión para la venta de su propiedad. Nosotros nos encargamos de todo. Desde las visitas a la notaría.
Analizamos la evolución del precio del mercado basada en nuestra base de datos y en nuestra larga experiencia en la zona. Hacemos una estimación del precio de venta con máximos y mínimos. .
Diseñamos un plan de marketing personalizado. Difundimos tu propiedad a todos los compradores de nuestra base de datos y anunciamos tu casa a través de Internet, Portales Inmobiliarios y Redes Sociales.
Más de 20 años en el sector nos ha proporcionado una gran red de contactos nacionales e internacionales disponibles para la venta de tu vivienda. Más de 150.000 posibles compradores sabrán que tu casa está en venta
Gerente Sunny Home Real Estate
Soy agente inmobiliario desde 1998 en Benalmadena, Málaga. Desde entonces sigo trabajando con día a día para ofrecer el mejor servicio a nuestros clientes.
En 2002 me lancé a la aventura de ser mi propia jefa y nació Sunny Home Real Estate. Hoy pongo toda mi experiencia y la de mi equipo a tu disposición. ¡Aprovéchala!
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Una hipoteca puente es una solución que permite unificar dos préstamos hipotecarios. Si has encontrado una casa que no quieres perder, te has trasladado de ciudad, necesitas urgentemente más espacio, …
Esta hipoteca una buena solución porque te permite cambiar de vivienda aunque actualmente estés pagando la hipoteca de tu vivienda actual
Aunque lo ideal es que vendas tu primer inmueble y con eso hagas frente a lo que te quede por pagar de la hipoteca . Porque pagar dos hipotecas puede resultar inviable, la hipoteca puente permite la unificación de ambos préstamos en uno sólo hasta que se consiga vender la antigua vivienda.
Dependiendo de la entidad de darán una prórroga para vender de tu casa de 1 a 5 años. Eso sí la venta de la primera casa se debe realizar en el periodo estipulado en las condiciones. En caso contrario, el préstamo deberá modificarse con nuevas carencias de pago, lo que hará que aumenten los intereses.
Una hipoteca puente consiste en un solo préstamo que se divide en dos garantías: la vivienda actual y la que quieres comprar, más los gastos. El importe de la hipoteca se reparte entre las dos viviendas.
Si quieres cambiar de casa pero no tienes dinero, esta opción puede ser realmente interesante. El banco de prestará como máximo el 80% de la tasación de las dos viviendas y que puedes financiar el 100% de las compras más gastos.
Durante lo primeros cinco años hay unas condiciones para que puedas hacer frente a los pagos de manera cómoda , lo habitual es que no tengas que amortizar capital y pagues solo intereses. Un vez que vendas se cancela la parte del préstamo que recae sobre la casa que se vende. El resto queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal, que tiene un tipo más bajo que el préstamo puente.
Será en este momento cuando la hipoteca puente desaparezca para convertirse en una hipoteca convencional por el nuevo inmueble.
Si eso ocurre, acabarás terminando el período de carencia de amortización comentado anteriormente y, al final, estarás pagando dos hipotecas al mes. Es decir, la hipoteca puente suma el importe de dos préstamos más los intereses. Durante el tiempo de carencia, sólo pagas los intereses de ambos préstamos. Pero si no vendes la vivienda entonces tendrás que hacer frente a un préstamo único que incluya el importe de ambas viviendas quedando como resultado una única cuota por todo el importe que se solicitó al banco.
Es importante que sepas que al haber como garantía las dos propiedades, en caso de impago podrías perder las dos viviendas.
Y también está el hecho de que se incrementan los costes al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe. Pero es muy conveniente en determinados casos y para eso está.
Además si no logras vender la vivienda siempre está la opción de buscar un buen inquilino y alquilarla. Yo he tenido clientes que no consiguieron vender la vivienda en su momento y hoy la tienen alquilada sin pensamiento de venderla.
Si estás dándole vueltas a esta opción sopesalo bien. Es una opción muy interesante
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La situación del mercado inmobiliario hoy es una incógnita. En estos días de teletrabajo he recibido muchas llamadas de mis clientes tanto vendedores y como compradores. Y todos me preguntan cómo creo yo que va afectar esta crisis al mercado inmobiliario. A todos les digo lo mismo: afortunadamente seguimos manteniendo nuestro clima y nuestro estilo de vida seguirá siendo el mismo cuando todo esto acabe. Ese es nuestro punto fuerte. Solo hay que tener paciencia.
Claro que en esta inusual situación donde el mercado está completamente parado para vendedores y compradores (al no haber visitas no hay nada) no afecta por igual a quien vende como a quien quiere comprar.
Ya antes del confinamiento la vivienda en España rozaba precios máximos, ya no era atractiva como inversión y se estaban registrando bajadas de precio. Por lo que ahora esta situación de crisis ha vuelto a llamar la atención de inversores en busca de oportunidades.
En estos días estamos recibiendo muchas alertas de bajas de precios por parte de compradores interesados en comprar a un precio reducido.
Conforme volvamos a la actividad irán saliendo al mercado vendedores por necesidad, personas que buscan liquidez o reducir gastos (segundas viviendas, pisos provenientes de herencias, etc.) que junto al previsible deterioro del mercado de trabajo, hacen prever una caída de los precios. Pero esta crisis no la podemos comparar con la del 2008. Las instituciones y las grandes empresas están sosteniendo y apoyando a sus clientes en esta crisis: los bancos están ofreciendo moratorias de una añoa a sus clientes más vulnerables , las aseguradoras proponen pagos mensuales de las pólizas sin intereses, etc todo el país está volcado en facilitar la salida de esta situación. Remamos todos en la misma dirección
Esta es una situación puntual que durará lo que tarde en llegar una vacuna. Si estás pensando en adquirir una vivienda a buen precio este es el momento. Así que estate atento al mercado porque no se va a producir una avalancha de rebajas.
Depende de la fuente que se consulte se prevén una bajada del 6% al 15% dependiendo de la zona. Yo personalmente creo que este es el ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario para reactivarse. Es la oportunidad para todos aquellos que tienen liquidez de sobra y están buscando comprar una casa.
Según Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, este es el momento para los compradores de vivienda: en su opinión, esta situación sólo durará lo que resta de año y añade que son los que ponen ahora mismo el precio. Incluso aconseja “regatear el precio de una vivienda nueva al promotor o conseguir sacar una plaza de garaje o un trastero gratis”.
Además el mercado del alquiler continúa con muy buena salud y su rentabilidad seguirá siendo atractiva. Aunque el alquiler vacacional no pasa por su mejor momento y algunas viviendas volverán al alquiler de larga temporada, no son la mayoría. En las zonas de Costa y en las grandes ciudades siempre habrá necesidad tanto de vivienda residencial como vacacional. Y Málaga, donde resido y trabajo, es uno de los referentes del mercado inmobiliario. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores está en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante.
En cuanto a los vendedores yo les aconsejo que, si no tienen necesidad de vender y pueden aguantar hasta final de año, no bajar el precio más de de un 5% o 8% a no ser que la vivienda esté sobrevalorada, entonces deberá rebajar el valor por la sobrevaloración y por la llegada de la crisis.
Es el momento de tener paciencia, reforzar las acciones de marketing y confiar que el equipo comercial que gestiona la venta de su saber hacer su trabajo.
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Si quieres vender tu casa rápido y a buen precio. Existen soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Aquí te dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa con éxito.
Vender una casa es mucho más fácil de lo que te imaginas si sigues estos pasos. Eso sí estos pasos son imprescindibles. Sino siempre puedes poner tu casa a la venta a un precio un 20% por debajo del precio de mercado y también la venderás rápido.. o no.
El primer consejo que voy a dar es que en todo momento tengas en cuenta al comprador de tu casa. Preocúpate por él. Ponte en su piel y ofrecelé una vivienda atractiva. En la que le apetezca vivir. Todos los pasos deben ir enfocados hacia el comprador. Así es como conseguirás vender tu casa rápido y a un precio justo. Así de fácil.
Antes de poner tu casa al venta debes informarte bien y ajustar el precio de venta para que sea justo y competitivo. Para ello debes
Si quieres vender tu casa pronto este consejo es especialmente importante: es fundamental que conozcas a qué precios se está vendiendo en tu zona.
Estudia precio de las viviendas de tu zona en los portales inmobiliarios. Investiga a qué precio se venden las viviendas con un tamaño y antigüedad similar a la tuya. Fíjate cuando tiempo llevan en venta para no fijarle el precio a tu casa basándote en viviendas que están un venta desde hace siglos y no se venden por ofrecerse en un precio por encima de mercado.
Además, de esta manera sabrás valorarlo correctamente para que cuando recibas ofertas, sepas con seguridad si aceptarla o no. A lo hora de fijar el precio ten muy en cuenta que los compradores tratarán de realizar una oferta a la baja, por lo que es interesante que aumentes hasta en un 10% el valor real del inmueble. A partir de ahí podrás negociar para llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes
Yo siempre recomiendo acudir a un profesional que te asesore para fijar un precio óptimo, pero si no lo vas a hacer te aconsejo que te fijes en los precios de los inmuebles publicados en tu zona y en las necesidades de venta que tu tengas. Teniendo siempre en cuenta los gastos que conlleva la venta de una casa que tentrás que restar a los beneficios.
Fíjate si en los alrededores se está construyendo obra nueva. La construcción vuelve a apuntar fuerte y eso suele repercutir en las viviendas de segunda mano. Estas viviendas se venden a precios muy competitivos, hay compradores que prefieren estrenar una casa y eso puede influir mucho en la venta de tu vivienda.
Lo importante es que, hagas lo que hagas, no te dejes llevar por presentimientos y suposiciones para fijar el precio, ya que podrías perder dinero al vender tu casa más barata de lo que corresponde, o bien, quedarte con el piso a la venta para la eternidad.
Aquí es importante tener una visión real del valor de tu casa: para fijarlo de manera óptima ten en cuenta varios factores:
Al principio de este articulo te dije que debías tener en cuenta al comprador de tu vivienda. Pues bien cuando valores tu vivienda hazlo como si fueses a comprarla tu de nuevo.
Con estos tres factores debes decidir un precio y si quieres venderlo rápido tendrías que asegurarte de que tu precio es competitivo. Te aconsejo que pruebes a poner un precio levemente inferior para ver la reacción de los clientes. El número de visitas que recibas va a ser el mejor indicador de si el precio es el correcto para vender en el menor tiempo posible.
Si quieres vender tu casa rápidamente. Ten en cuenta estos puntos y ponte a ello.
Este punto es fundamental hay viviendas que a pesar de estar en muy buen precio y tenerlo todo para venderse rápidamente si problemas no venden porque el comprador cuando va a la casa se encuentra con un perro, niños corriendo y un montón de fotografías de la familia en el salón. Así no hay nadie que se imagine viviendo en ella.
Una vez que la casa está preparada para mostrarla. No es suficiente con publicarla ,hay mucha competencia y tienes que generar contenido atractivo y en un mundo digital las fotografías son fundamentales. Yo te recomiendo que contrates a un fotógrafo para tener unas fotografías con la máxima calidad y que saqué lo mejor de la vivienda.
También es fundamental una descripción detallada de la vivienda donde además de resaltar sus virtudes se especifiquen : metros cuadrados y útiles, certificación energética, ascensor, plano de la vivienda… Zonas comunes , ubicación. Todos los detalles son importantes para animar al comprador a visitar tu vivienda. Sin visita no hay venta
Hoy en día la todos los inmuebles que se quieren vender se publican en Internet y todos los compradores buscan sus futuros pisos a través de Internet. Aún así vender una vivienda por Internet no tan es fácil y rápido como parece.
Hay que tener en cuenta todos los detalles: el orden en que se publican las fotos, actitud que tengas durante las llamadas, en qué portales lo publicas para llegar a la gente que está interesada en comprar en tu zona. Hay muchos filtros que aportan los portales y ayudan a posicionar tu vivienda.
Anuncia tu piso correctamente y actualízalo . Aporta más fotografías cada 10 días para que tu anuncio se refresque y aparezca en los primeros puestos los portales puede ser una buena estrategia.
Otra estrategia interesante si tu casa está en una gran ciudad o en una zona de costa es enfocar la venta de casa a extranjeros. Ellos son menos sensibles al precio siempre que la casa reúna todas sus necesidades .
Piensa que todo el trabajo previo se refleja en la visita del comprador a tu casa.
Después de haber atendido a todas las llamadas, de lidiar con todos los curiosos sin interés real de compra. Ya tienes un comprador potencial en tu casa. sé amable y servicial con todas las visitas, nunca sabes si será tu comprador.
La hora a la que se visite la casa es fundamental. La luminosidad de la vivienda es un punto clave en esto. Siempre parecerá más atractiva una vivienda cuando haya horas de luz que cuando esté oscureciendo y necesite luz artificial. Depende mucho de la orientación de tu vivienda pero el objetivo es siempre el mismo: aprovechar la luz solar al máximo.
Durante las visitas, muestra la vivienda sin prisas, guiando al posible comprador a lo largo de las instancias. Es importante ser sincero y evitar engañar o falsear algún tipo de desperfecto o situación. Tener toda la información del inmueble disponible para que el cliente tenga las cosas claras y pueda tomar la decisión cuanto antes.
Si has seguido todos estos pasos probablemente tendrás distintos interesados en tu propiedad, elige a la persona esté lista para realizar los trámites de compraventa en menor tiempo, o quien te haga una mejor oferta. Todo depende de tu criterio y de tus necesidades.
Es importante que te asesores de todos los de tramites para vender tu vivienda así como, conocer qué documentación deberás pedirle al futuro comprador: antes de firmar un contrato de arras deberías estar seguro de que comprador va a poder financiar la compra de la vivienda, por ejemplo. También tendrás que tener en cuenta si tienes una hipoteca los pasos a seguir para cancelarla.
Y todo está correcto podréis firmar y contrato de arras. Y Cuando todo esté revisado y aprobado por ambas partes, se deben firmar las escrituras en notaría. ¡Y listo!
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Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional. Y a los que no les importa pagar un poco más del precio de mercado. Ademas la mayoría de ellos son «Cashbuyer», osea que compran la casa al contado. Dos de cada tres viviendas vendidas a extranjeros no requirieron financiación. Con estos datos son muchos quienes se plantean vender su casa a extranjeros
No es de todo cierto que el cliente extranjero es menos sensible al precio que el comprador nacional. Lo que define al comprador extranjero es su nivel adquisitivo mayor lo que va unido a una demanda de mayor calidad de la vivienda . Es mas exigente que un comprador español con el mismo nivel adquisitivo.
Lo que atrae al comprador extranjero es nuestro clima y el sol. Por lo que buscan principalmente es una vivienda con grandes terrazas orientadas al suroeste. Si tu vivienda no tienes esa orientación ni una terraza grande o un buen jardín olvídate de venderle a un extranjero. Ellos buscan nuestro sol de inverno y este tiene que entrar a raudales en la casa.
Si tu vivienda está ubicada en alguna de las comunidades donde los extranjeros son compradores en potencia y reúne las concisiones de las que te hablado antes , conviene tenerlos muy en cuenta a la hora promocionar la venta de tu casa. Y así aumentar las probabilidades de vender rápido y buen precio tu vivienda.
Aquí tienes algunos trucos para lograrlo con éxito:
La mayoria de las venta de viviendas a extrajeros en España se hacen a los británicos, con el 13,94% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Seguida por los franceses, quienes adquirieron el 7,85% de los inmuebles y los alemanes, nacionalidad que ostentó el 7,12% de las compraventas. En la localidad donde yo trabajo también hay muchos compradores nórdicos y belgas .
Por supuesto si quieres vender tu casa a un extranjero desbeberías anunciar sus virtudes en ingles que es el idioma universal .Casi todos los europeos hablan ingles. debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el inglés. es aconsejable utilizar los idiomas como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.
Una de las cosas que me ocurren muy menudo con los compradores extranjeros es que muchos de ellos me escriben interesados por una vivienda y me piden más fotografías de la casa, y eso que solemos publicar muchas fotos, parece que nunca son suficientes… y deben estar realizadas desde diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.
Ademas de ser de calidad deben estar muy bien iluminadas, ya hemos visto antes que la luz y el sol son muy importantes para el comprador extranjero . Si las fotos son oscuras no se van sentir atraídos a visitar la vivienda. Nosotros solemos hacer fotos a distintas horas del día para que todas las estancias de la casa aparezcan iluminadas.
Podrías hacer la fotografías con tu teléfono móvil, ya que los hay capaces de sacar imágenes de alta calidad y si quieres optimizar el resultado puedes usar una de las múltiples apps de edición de fotos gratuitas Aunque sinceramente siempre es mejor usar cámara fotográfica de alta resolución con un objetivo gran angular que abarque toda la estancia. Quizá te compense contratar los servicios de un fotógrafo profesional .
Además de limpiar bien a fondo los suelos, techos, paredes y escaleras, quita los muebles que sobren, organiza, cortinas y accesorios de manera que el hogar resulte acogedor, pon un aroma agradable en cada estancia, coloca cojines y alfombras tupidas y suaves… haz que resulte una vivienda en la que quiera vivir el futuro comprador.
Si has llegado hasta aquí te habrás dado cuenta de que para conquistar a un comprador extranjero hace falta algo más que poner un simple anuncio.. De hecho, si quieres captar la atención de algún inversor o vender tu piso a un ruso, a un alemán o un británico tendrás que usar muchos recursos. De modo que si la idea de vender tu casa a un extranjero te resulta complicada puedes acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por ti.
Que se encargue de comercializarla una agencia inmobiliaria especializada directamente en los potenciales compradores de las diferentes nacionalidades.
En las principales ciudades y las zonas de costa donde hay muchos compradores extranjeros existen inmobiliarias especializadas en las distintas nacionalidades de los clientes compradores, con numerosas oficinas abiertas al público. A los extranjeros que pretenden invertir en España, les ofrece mucha más garantía contactar con gentes que hablan su lengua materna que directamente con los propietarios españoles, puesto que las inmobiliarias les dan mayor confianza en cuanto a los asuntos legales que requiere la compra de un inmueble y, sobre todo, en lo relativo a la forma de pago y los requisitos legales que exigen las trasferencias procedentes del extranjero.
Estas agencia suelen trabajar en colaboración con agencias locales con las que comparten la comisión de la venta. Comercializar la venta de tu vivienda con una agencia local bien conectada con el mercado extranjero te proporcionara la oportunidad de ofrecer tu vivienda tanto el mercado extranjero como el nacional. Con todas las garantías y la confianza de un agente local.
Elige una agencia tradicional, que se encuentre a pie de calle, que se encarge de vender tu piso por Internet, con presencia en portales inmobiliarios internacionales , en redes sociales y en organizaciones inmobiliarias internacionales para hacer que tu vivienda en venta llegue a estos clientes. Una agencia que dirija sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conoce al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conoce de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.
Esto, evidentemente, implica pagar una comisión que puede oscilar entre un 3% y un 7%
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Todos los impuestos y gastos en la venta de una vivienda en 2020. Hay contribuyentes que están exentos de pagar Read more
Cuando hablamos de gastos en la venta de una vivienda es conveniente distinguir entre gastos e impuestos . En el caso de estos últimos es posible evitar pagarlos en determinados caso que veremos más adelante.
A continuación te voy a detallar los gastos que tendrás que asumir cuando decidas poner a la venta tu vivienda.
¿qué es exactamente y cuánto te va a costar?
El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.
La obligación de aportar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.
La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.
El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.
Es importante tener en cuenta que el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente ( en Málaga es la Junta de Andalucía a través del Registro Andaluz de Certificados Energéticos ) para así obtener la etiqueta energética. Esta etiqueta es la que te va a pedir el notario, sin ella aunque tengas el certificado no será valido.
El coste de este documento varía en función del perito o el arquitecto, así como de la demanda en tu zona. No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros mas Iva.
Es un documento que expide el Registro de Propiedad que informa sobre las características del inmueble, quien es propietario , las cargas que tiene si las tuviera y las limitaciones de uso que pudiera tener.
Puedes pedirla en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble donde su coste no llega a los 4 euros , y también se puede solicitar en la la web del colegio de Registradores donde su coste en mayor , sobre los 9 euros.
Si has decidido la opción de pedirla por Internet fíjate bien de pedirlo en la web del Colegio de Registradores, hay otras paginas que se anuncian en la los buscadores y que pueden cobrarte hasta 20 euros por este tramite.
Si has decidido poner en venta tu vivienda con una agencia inmobiliaria te van a pedir una nota simple para verificar todos los datos en la nota de encargo de venta. Igualmente si encuentras un comprador particular será lo primero que te pida. Por lo que es importante tenerla preparada desde el primer momento
Si hay algo que realmente te va a ayudar a vender tu casa lo antes posible y al mayor precio son unas buenas fotografías. Sin una buenas fotos muchos compradores potenciales no se van animar a visitar tu propiedad en venta. Y sin visitas no hay venta. Así que olvídate de anunciar tu casa con fotografías hechas con tu movil.
Está demostrado que en función de la calidad de las fotografías, depende la cantidad de visitas que consigamos y en consecuencia el precio final por el que logremos cerrar la venta. Hoy en dia no hay nada más que pasarse por cualquier portal inmobiliario para descubrir que la gran mayoría de los anuncios, tienen fotos realmente muy mejorables.
El coste de un reportaje fotográfico de una vivienda puede rondar los 200 euros dependiendo del tamaño y la zona de la vivienda.
Este gasto te lo puedes ahorrar si decides vender tu casa a través de una agencia inmobiliaria.
Cuando se vende una vivienda (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).
Existe mucha polémica en torno a los honorarios que cobran los administradores de Fincas por este certificado y de si es ético o no cobrar por ello. Lo cierto que que el 90 % de ellos cobra por emitir este certificado el coste puede varias de los 20 a los 50 euros
Los honorarios del agente inmobiliario comprenden la comisión que obtendrá la agencia inmobiliaria si consigue la firma del contrato de compraventa mientras permanezca con vida el contrato de mediación. Lo habitual es que se realice en el momento en el que se firme la escritura publica de compraventa ante notario.
Los horarios suelen varia entre un 3 % y una 5% más IVA.
Aquí en la la Costa del Sol es habitual pactar unos honorarios de un 5% del precio de venta. Las agencias inmobiliarias comparten clientes y propiedades por lo lo que también comparten honorarios. Existen muchas agencias con clientes internacionales que recurren a agencias locales para ofrecer sus inmuebles a sus clientes extranjeros. Esto implica que los propietarios que pactan un 3% de honorarios tienen menos opciones de que optar a que estos clientes visiten su vivienda. Por mi experiencia las viviendas que tienen unos horarios de un 3% para compartir entre dos agencias. Finalmente solo se muestran a clientes de la agencia captadora.
Además de los gastos anteriores Si el inmueble que vas a vender tiene una hipoteca, tendrás asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Que son básicamente :
Una vez que has vendido toca ponerse al día con los impuestos asociados a la venta. Toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria ( en la declaración de la Renta) y con el Ayuntamiento del municipio (Plusvalía Municipal).
Si la venta de la vivienda conlleva un beneficio económico . Es decir, que la has vendido por un precio mayor del que en su día pagaste por la compra. Si este es tu caso, estás obligado a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.
Los ingresos que se obtengan de la venta deben declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta. ¿Cómo se calcula? Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.
El impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:
Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa. En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo desde que eres propietario ( sea por compra , herencia, liquidación de gananciales-..). Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años.
Para calcularlo tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar un gravemente que cada Ayuntamiento aplica uno diferente. Por lo que te recomiendo mucho que cuando decidas poner tu vivienda en venta acudas o llames al Ayuntamiento para conocer el importe de este impuesto para no llevarte sorpresas porque dependiendo del Ayuntamiento y de los años que hace que eres dueño puede ser un muy alto. Para consultar este dato en el Ayuntamiento te van a pedir el numero de referencia catastral ( que está en el recibo de IBI) la fecha en que adquiriste la vivienda .
No siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. La Agencia Tributaria establece una serie de excepciones:
Ser mayor de 65 años
Haber vendido nuestra vivienda habitual
Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia
Reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual
Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca
¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.
Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.
Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.
Si eres extranjero o no residente fiscal en España tienes los mismos gastos que un vendedor español, sólo varia en el impuesto de la renta. En tu caso deberás asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.
Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.
Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención. En el caso en que haya habido pérdida patrimonial, es decir que no haya habido benéficos en la venta La Agencia Tributaria reembolsará al vendedor el importe de ese 3%.
Todos estos gastos son en el caso de que tu vivienda no tenga ninguna carga , o alguna circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso. Si el inmueble pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estás vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que contrates los servicios de un gestor, abogado o notario que te ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios.
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