Los promotores piden al gobierno que apueste por la inversión inmobiliaria para recuperar la economía

Los promotores piden al gobierno que apueste por la inversión inmobiliaria para recuperar la economía

Si bien es  cierto que en la crisis de 2008 la inversión inmobiliaria cayo por los suelos y fue el lastre que arrastró durante casi una década a la economía Española. En esta crisis el sector residencial puede convertirse en el motor que impulse el crecimiento de la economía mientras se recuperan el resto de sectores. 

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¿Como puede la inversión inmobiliaria ayudar a la recuperación económica?

  •  Los promotores proponen una  solución a un problema anterior a la crisis del Coronavirus: el difícil  acceso a vivienda de los jóvenes españoles. Una de las necesidades prioritarias para la APCE es mejorar el acceso a la compra de una vivienda, una situación que desde hace meses, incluso años, ha dejado a cientos de familias fuera del mercado de la compraventa.
  • Según Idealista, durante el primer mes del estado de alarma decretado por el gobierno «la demanda procedente del extranjero aguantó mejor el primer shock. Y su peso dentro del mercado residencial creció dos puntos en apenas un mes hasta rozar el 15% de la demanda actual».   Según esto en las comunidades  donde la demanda de vivienda por compradores extranjeros esta puede ser un buen impulsor de la economía. 
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Medidas que propone la APCE para impulsar la inversión inmobiliaria 

La asociación ha elaborado un plan de medidas que  «supondrían el impulso para que, en el menor plazo posible, el sector inmobiliario se convierta en el motor de crecimiento económico»

  • Reducir al 4% del IVA para la compra de primera vivienda, tanto libre como de cualquier tipo de protección, y modificar el IVA de las cesiones de suelo con derecho de superficie. Una rebaja impositiva de estas características permitiría un ahorro significativo. Esta medida ya se tomó en   agosto de 2011,en plena crisis del  mercado residencial  se redujo de forma temporal, hasta el 31 de diciembre, el IVA del 8% al 4% en la adquisición de vivienda nueva.
  • Recuperar deducciones en el IRPF, como la deducción por inversión en vivienda habitual, y también deducciones fiscales para los arrendatarios, eliminadas en 2012 y 2013.
  •  Aprobación de avales y líneas de crédito en los préstamos de primera vivienda «como han hecho otros países europeos con un éxito demostrado. En Reino Unido, por ejemplo, el programa Help to Buy, ha logrado aumentar la compra de nuevas viviendas y facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. A través de avales del Estado». «Esta medida no conlleva coste al Estado, al no computar como deuda»
  • Creación de bolsas de empleo en el sector promotor y constructor, en colaboración con el Servicio Público de Empleo Estatal. Además proponen » el desarrollo de una Formación Profesional Dual de calidad en la próxima reforma educativa, que funcione como dinamizador de la inserción laboral de los jóvenes».
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  • Agilizar las licencias urbanísticas. Según aseguran esto es  «indispensable para reducir los plazos en la ejecución de obras, apostando por la digitalización de los procesos burocráticos en todos los trámites que signifiquen una mayor contratación y continuidad laboral, lo que redundará en un abaratamiento del precio de la vivienda». 
  • Desarrollar un nuevo Plan Estatal de Vivienda.  «Adaptando su dimensión a la nueva situación a través de la movilización de suelo público y la construcción de obra nueva, lo que aumentaría la oferta de vivienda y generaría un alto volumen de empleo. Es imprescindible que el Plan actualice los módulos de venta y de alquiler de las viviendas protegidas, para poder construir sobre los suelos de reserva».
  •  Crear una mesa de trabajo. «Dirigida a la contribución del sector inmobiliario para mitigar los efectos de la crisis y poner en marcha acciones que aprovechen su capacidad logística para atender situaciones de emergencia social».

Quizá esté en la inversión inmobiliaria la clave para empezar la recuperación económica 

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“En unos meses asistiremos a la vuelta paulatina a la normalidad y a una reactivación del mercado. Esta normalidad seguirá caracterizada por unas condiciones muy favorables para que la demanda de vivienda residencial retome su crecimiento, gracias a la recuperación del empleo y los salarios, precios razonables, disponibilidad de financiación y tipos de interés reducidos. Solo de esta forma seremos capaces de generar confianza de nuevo en los clientes y en el sector”

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Cómo afrontará el mercado inmobiliario esta crisis en 2020

El mercado inmobiliario prevé una bajada del 6% al 15%. Yo personalmente creo que este es el ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario para reactivarse

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Quiero vender mi casa a extranjeros

Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional. Y  a los que no les importa pagar un poco más del precio de mercado. Ademas  la mayoría de ellos  son «Cashbuyer», osea  que compran la casa al contado. Dos de cada tres viviendas vendidas a extranjeros  no requirieron financiación.  Con estos datos son muchos quienes se plantean vender su casa a extranjeros

Quiero vender mi casa a extranjeros

Para vender tu casa a un extranjero esta debe tener unas características

No es de todo cierto que el cliente extranjero es menos sensible al precio que el comprador nacional. Lo que define al comprador extranjero es su nivel adquisitivo mayor lo que va unido a una demanda de mayor calidad de la vivienda . Es mas exigente  que  un comprador español con el mismo nivel adquisitivo. 

Lo que atrae al comprador extranjero es nuestro clima y el sol. Por lo que buscan principalmente es una vivienda con grandes terrazas orientadas al suroeste. Si tu vivienda no tienes esa orientación ni una terraza grande o un buen jardín olvídate de venderle a un extranjero. Ellos buscan nuestro sol  de inverno y este tiene que entrar a raudales en la casa. 

Quiero vender mi casa a extranjeros

Si quieres vender tu casa a un extranjero :

  • tiene que encontrarse en una localidad muy bien comunicada con el resto de Europa
  • la oferta de ocio y restauración  debe ser atractiva
  • Un clima excelente.
  • terrazas de grandes dimensiones
  • buenas vistas
  • materiales de primera calidad
Quiero vender mi casa a extranjeros

Trucos para vender tu casa a una extranjero 

Si tu vivienda está ubicada en alguna de las comunidades donde los extranjeros son compradores en potencia y reúne las concisiones de las que te hablado antes , conviene tenerlos muy en cuenta a la hora promocionar la venta de tu casa. Y así aumentar las  probabilidades de vender rápido y buen precio tu  vivienda.

Aquí  tienes algunos trucos para lograrlo con éxito: 

Publicita la venta a tu casa en varios idiomas

La mayoria de las venta de  viviendas a extrajeros en España se hacen  a  los británicos, con el 13,94% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Seguida por  los franceses, quienes adquirieron el 7,85% de los inmuebles y los alemanes, nacionalidad que ostentó el 7,12% de las compraventas. En la localidad donde yo trabajo también hay muchos compradores nórdicos y belgas . 

Por supuesto si quieres  vender tu casa a un extranjero desbeberías anunciar sus virtudes en ingles que es el idioma universal .Casi todos los europeos hablan ingles. debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el inglés. es aconsejable utilizar los idiomas  como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.

 Fotografías de alta calidad y de todas las estancias de la casa. 

Una de las cosas que me ocurren muy menudo con los compradores extranjeros es que muchos de ellos me escriben interesados por una vivienda y me piden más fotografías de la casa, y eso que solemos publicar muchas fotos, parece que nunca son suficientes… y deben estar realizadas desde diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.

Ademas de ser de calidad deben estar muy bien iluminadas, ya hemos visto antes que la luz y el sol son muy importantes para el comprador extranjero . Si las fotos son oscuras no se van sentir atraídos a visitar la vivienda. Nosotros solemos hacer fotos a distintas horas del día para que todas las estancias de la casa aparezcan iluminadas. 

Podrías hacer la fotografías con tu teléfono móvil, ya que los hay capaces de sacar imágenes de alta calidad y si quieres optimizar el resultado puedes usar una de las múltiples apps de edición de fotos gratuitas Aunque sinceramente siempre es mejor usar cámara fotográfica de alta resolución con un objetivo gran angular que abarque toda la estancia. Quizá te compense contratar los servicios de un fotógrafo profesional .

Haz de tu casa un hogar acogedor

Además de limpiar bien a fondo los suelos, techos, paredes y escaleras,  quita los muebles que sobren, organiza, cortinas y accesorios de manera que el hogar resulte acogedor, pon un aroma agradable en cada estancia, coloca cojines y alfombras tupidas y suaves… haz  que resulte una vivienda en la que quiera vivir el futuro comprador.

Quiero vender mi casa a extranjeros

Vender mi casa a extranjeros a través de una inmobiliaria 

 Si has llegado hasta aquí te habrás dado cuenta de que para conquistar a un comprador extranjero  hace falta algo más que poner un simple anuncio.. De hecho, si quieres captar la atención de algún inversor o vender tu piso a un ruso, a un alemán o un británico tendrás que usar muchos recursos.  De modo que si la idea de vender tu casa a un extranjero te resulta complicada puedes acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por ti. 

Que se encargue de comercializarla una agencia inmobiliaria especializada directamente en los potenciales compradores de las diferentes nacionalidades.

En las principales ciudades y las zonas de costa donde hay muchos compradores extranjeros existen inmobiliarias especializadas en las distintas nacionalidades de los clientes compradores,  con numerosas oficinas abiertas al público. A los extranjeros que pretenden invertir en España, les ofrece mucha más garantía contactar con gentes que hablan su lengua materna que directamente con los propietarios españoles, puesto que las inmobiliarias les dan mayor confianza en cuanto a los asuntos legales que requiere la compra de un  inmueble y, sobre todo, en lo relativo a la forma de pago y los requisitos legales que exigen las trasferencias procedentes del extranjero.

Estas agencia suelen trabajar en colaboración con agencias locales con las que comparten la comisión de la venta. Comercializar la venta de tu vivienda con una agencia local bien conectada con el mercado extranjero  te proporcionara la oportunidad de ofrecer tu vivienda tanto el mercado extranjero como  el nacional. Con todas las garantías y la confianza de un agente local.

 Elige una agencia tradicional, que se encuentre a pie de calle,  que se encarge de vender tu  piso por Internet, con presencia en portales inmobiliarios internacionales , en redes sociales y en organizaciones inmobiliarias internacionales para hacer que tu  vivienda en venta llegue a estos clientes.  Una agencia que dirija sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conoce al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conoce de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.

Esto, evidentemente, implica pagar una comisión que puede oscilar entre un 3% y un 7%

.

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Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Todos los impuestos y gastos en la venta de una vivienda en 2020. Hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos, descubre si puede ser tu caso.

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas
Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Cuando  hablamos de gastos en la venta de una vivienda es conveniente distinguir entre gastos e impuestos . En el caso de estos últimos es posible evitar pagarlos en determinados caso que veremos más adelante.

gastos en la venta de una vivienda

Gastos en la venta de una vivienda

A continuación te voy a detallar los gastos que tendrás que asumir cuando decidas poner a la venta tu vivienda.  

Certificado energético

 ¿qué es exactamente y cuánto te va a costar?

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de aportar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

Es importante tener en cuenta que el profesional  tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente ( en Málaga es la Junta de Andalucía a través del Registro Andaluz de Certificados Energéticos ) para así obtener la etiqueta energética. Esta etiqueta es la que te va a pedir el notario, sin ella aunque tengas el certificado no será valido. 

El coste de este documento varía en función del perito o el arquitecto, así como de la demanda en tu  zona.  No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros mas Iva.  

Nota Simple Registral

Es un documento que expide el Registro de Propiedad que informa sobre las características del inmueble,  quien es propietario , las cargas que tiene si las tuviera y las limitaciones de uso que pudiera tener. 

Puedes pedirla en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble donde su coste no llega a los 4 euros , y también se puede solicitar en la  la web del colegio de Registradores donde su coste en mayor , sobre los 9 euros.

Si has decidido la opción de pedirla por Internet fíjate bien  de  pedirlo en la web  del Colegio de Registradores, hay  otras paginas que se anuncian en la los buscadores y que pueden cobrarte hasta 20 euros por este tramite. 

Si has decidido poner en venta tu vivienda con una agencia inmobiliaria te van a pedir una nota simple para verificar todos los datos  en la nota de encargo de venta. Igualmente si encuentras un comprador particular será lo primero que te pida. Por lo que es importante tenerla preparada desde el primer momento 

Reportaje fotográfico 

Si hay algo que realmente te va a ayudar a vender tu casa lo antes posible y al mayor precio son unas buenas fotografías. Sin una buenas  fotos muchos compradores potenciales no se van animar  a visitar tu propiedad en venta. Y sin visitas no hay venta. Así que olvídate de anunciar tu casa con fotografías hechas con tu movil.

Está demostrado que en función de la calidad de las fotografías, depende la cantidad de visitas que consigamos y en consecuencia el precio final por el que logremos cerrar la venta. Hoy en dia no hay nada más que pasarse por cualquier portal inmobiliario para descubrir que la gran mayoría de los anuncios, tienen fotos realmente muy mejorables. 

El coste de un reportaje fotográfico de una vivienda puede rondar los 200 euros dependiendo del tamaño y la zona de la vivienda. 

Este gasto te lo puedes ahorrar si decides vender tu casa a través de una agencia inmobiliaria.

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Certificado de la Comunidad

Cuando se vende una vivienda  (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el  que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

Existe mucha polémica en torno a los honorarios que cobran los administradores de Fincas por este certificado y de si es ético o no cobrar por ello. Lo cierto que que el 90 % de ellos cobra por emitir este certificado el coste puede varias de los 20 a los 50 euros

Los honorarios de la agencia Inmobiliaria

Los honorarios del agente inmobiliario comprenden la comisión que obtendrá  la agencia inmobiliaria si consigue la firma del contrato de compraventa mientras permanezca con vida el contrato de mediación. Lo habitual es que se realice en el momento en el que se firme la escritura publica de compraventa ante notario. 

Los horarios suelen varia entre un 3 % y una 5% más IVA. 

Aquí en la la Costa del Sol es habitual pactar unos honorarios de un 5% del precio de venta. Las agencias inmobiliarias comparten clientes y propiedades por lo lo que también comparten honorarios. Existen muchas agencias con clientes internacionales que recurren a agencias locales para ofrecer sus  inmuebles a sus clientes extranjeros. Esto implica que los propietarios que pactan un 3% de honorarios tienen menos opciones de que optar a que estos clientes visiten su vivienda. Por mi experiencia las viviendas que tienen unos horarios de un 3% para compartir entre dos agencias. Finalmente  solo se muestran a clientes de la agencia captadora.

Gastos en la venta de una vivienda con Hipoteca

Además de los gastos anteriores Si el inmueble que vas a vender tiene una hipoteca, tendrás asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Que son  básicamente :

  • Comisión por cancelación anticipada que tendrás que abonar al banco. Dependerá de lo que  hayas pactado con tu banco cuando constituiste la hipoteca. Por ley no puede ser mas del 1% 
  • Cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas. Para ello deberás abonar los honorarios del  notario ( escritura de cancelación de hipoteca), al registrador de la propiedad  y al gestor. Dependiendo  del importe de la hipoteca este gasto rara vez es menos de 1.000 euros 
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Impuestos en la venta de una vivienda

Una vez que has vendido toca ponerse al día con los impuestos  asociados a la venta.  Toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria  ( en la declaración de la Renta) y con el Ayuntamiento del municipio (Plusvalía Municipal). 

Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas ( IRPF)

Si la venta de la vivienda conlleva un beneficio económico . Es decir, que la has vendido  por un precio mayor del que en su día pagaste  por la  compra. Si este es tu caso, estás  obligado a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.

 Los ingresos  que se obtengan de la venta deben  declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta. ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.

 El impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:

  • Beneficio de 6000€ – impuesto del 19%.
  • Entre 6000 a 50.000€ – impuesto del 21%.
  • Más de 50.000€ de beneficio – impuesto del 23%.
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Plusvalía Municipal 

Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa. En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo desde que eres propietario  ( sea por compra , herencia, liquidación de gananciales-..). Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años.

Para calcularlo tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar un gravemente que cada Ayuntamiento aplica uno diferente. Por lo que te recomiendo mucho que cuando decidas poner tu vivienda en venta acudas o llames al Ayuntamiento para conocer el importe de este impuesto para no llevarte sorpresas  porque dependiendo del Ayuntamiento y de los años que hace que eres dueño puede ser un muy alto. Para consultar este dato en el Ayuntamiento te van a pedir el numero de referencia catastral ( que está en el recibo de IBI) la fecha en que adquiriste la vivienda . 

Gastos en la venta de una vivienda que puedes ahorrarte 

Exenciones en el IRPF por la venta de un inmueble 

No siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. La Agencia Tributaria establece una serie de excepciones:

  • Ser mayor de 65 años

    • Haber vendido nuestra vivienda habitual

    • Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia

  • Reinvertir el dinero  de la venta en una nueva vivienda habitual

  • Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca

¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.

 

¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?

Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.

Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

 

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Gastos en la venta de una vivienda para no residentes en España 

Si eres  extranjero o no residente fiscal en España tienes los mismos gastos que un vendedor español, sólo varia en el impuesto de la renta. En tu caso deberás asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.

Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.

Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención. En el caso en que haya habido pérdida patrimonial, es decir que no haya habido benéficos en la venta  La Agencia Tributaria reembolsará al vendedor el importe de ese 3%. 

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Gastos jurídicos en la venta de una vivienda 

Todos estos gastos son en el caso de que tu  vivienda  no tenga ninguna carga ,  o alguna circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso. Si el inmueble  pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estás  vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que contrates los servicios de  un gestor, abogado o notario que te  ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios. 

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Example Site - Frequently Asked Questions(FAQ)

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Existen Soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Te dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa

Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional
Comprar para alquilar

Comprar para alquilar

 

Estamos en un momento adecuado para comprar una vivienda. Vamos a ver si  es  conveniente comprar para alquilar 

Estamos ante uno de los panoramas inmobiliarios más interesantes que han existido durante los últimos años, ¡así que aprovéchalo!

Puedes vivir de tus rentas, pero antes deberás generalas. Si has pensado en comprar para alquilar. Invierte con cabeza.

 

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¿ Porque es un buen momento para comprar para alquilar ?

Actualmente  ya sea por un cambio social o por la imposibilidad de acceder a una hipoteca para financiar la compra:  por que el empleo no es estable o por no de poder ahorrar lo suficiente para hacer frente al pago de una entrada para la compra de una vivienda, muchas de las personas que estaban pensando en comprar una casa hayan optado por el alquiler. Por la que el mercado residencial de alquiler ha  crecido mucho en España en los últimos años. Hasta alcanzar el 23,9% de las viviendas en 2019.

También  está el hecho de que se ha producido un importante cambio cultural proveniente de Europa, y es que muchos jóvenes están empezando a plantearse que no quieren +estar atados a una hipoteca durante el resto de sus vidas, por lo que el alquiler posiciona como su primera opción.

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Construir para alquilar ( Built-to-rent ) 

De hecho esta tendencia europea no sólo se da  en los jóvenes que quieren alquilar. Este crecimiento ha llamado la atención a fondos de inversión y promotoras, que han visto en el residencial de alquiler una manera de mejorar la rentabilidad del parque de viviendas.

Importantes promotoras en 2019 anunciaron que se retiraba de la promoción para apostar  por la construcción de viviendas de alquiler . Ante la necesidad de ampliar el mercado de alquiler , ellos han optado por construir viviendas para alquilar que adapten a las necesidades de los inquilinos.

Ares ( un importante  fondo estadounidense ) ha anunciado a principios de 2020 de la creación de una socimi especializada en el residencial de alquiler. Ares prevé contar con una cartera de edificios build-to-rent en España valorada en 700 millones de euros.

 

Comprar para alquilar, una atractiva inversión

 El 10% del total de operaciones de compraventa en España en 2019 fueron de viviendas compradas como inversión. Estas compras  se han concentrado en zonas de costa y grandes ciudades, destinos que atraen el interés de pequeños y grandes inversores debido a la alta rentabilidad que ofrecen los alquileres de larga temporada.

Y actualmente se combinan dos factores que raramente se dan juntos: precios bajos y  el acceso a financiación barata a muchos años.

Por lo que comprar una casa con hipoteca para alquilarla es una oportunidad  que ven hasta los gestores de bolsa

“Si se compra la casa con una hipoteca a muy largo plazo y a tipo fijo, casi se puede decir que el activo es la hipoteca. Acceder a una financiación a un horizonte muy amplio a un tipo del 1,8% - 2% hace muy atractiva esta opción”
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La reactivación del mercado inmobiliario en los últimos años ha vuelto a convertir a la vivienda en el gran foco de inversión de los españoles. Actualmente, cuatro de cada cinco euros de nuestro ahorro ya se destinan a viviendas.

La vivienda vuelve a ser rentable y si se compra para alquilarla , lo es incluso más. 

Es una decisión que dependerá de la situación de cada inversor ya i que invertir con el objetivo de alquilar no es tan sencillo como parece. Liquidez, costes de mantenimiento, entrada… son los factores que hay que considerar antes de tomar una decisión así.

Por ello es  importante considerar todas las ventajas y desventajas que tiene este tipo de inversión a medio plazo.  

comprar para alquilar

Ventajas y desventajas de comprar para alquilar 

Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Alquilar es más rápido que vender. El alquiler es más rápido que la venta. Comenzarás a recuperar tu inversión muy rápido .Hay zonas en las que las viviendas solo duran días u horas en alquilarse
  2. Se obtiene dinero regularmente. Una vivienda siempre que esté alquilada te estará aportando dinero regular todos los meses. Te aportará liquidez regularmente.
  3. Si has solicitado una hipoteca para adquirir la vivienda , esta se pagará prácticamente sola. Finalmente tendrás una vivienda libre de cargas que se ha amortizado con las rentas del inquilino. La pagarás sin apenas darte cuenta.  

Deventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Tardarás más tiempo en recuperar tu inversión.  A corto plazo no se puede vender la vivienda sin registrar una pérdida importante, por los gastos iniciales de compra, y los gastos de venta. Con el tiempo, la vivienda se puede revalorizar pero tarda tiempo.
  2. Requiere una inversión inicial elevada, por lo que deberás asumir ese riesgo. La inversión en vivienda es que se trata de un activo muy poco líquido, es decir, que cuesta convertirlo en dinero. Normalmente no se vende una vivienda de un día para otro
  3. El principal riesgo es el impago de las inquilinos.  Es una inversión que solo genera ingresos si hay alguien que  paga el alquiler. Por suerte hay unos seguros que permiten reducir este riesgo, aunque también impactan la rentabilidad de la inversión. También hay que asumir que entre un inquilino y otro habrá periodos sin ingresos.  Es una inversión a largo tiempo por lo que hay más posibilidades de que surja alguna complicación en algún momento 
  4. Siempre existe el riesgo de que una administración límite el alquiler y eche por tierra toda tu estrategia. Aunque  actualmente el Estado premia a los propietarios de viviendas en alquiler por larga temporada con importantes beneficios fiscales en el IRPF. Hay incluso Ayuntamientos que reducen hasta un 90% el Impuesto de Bienes Inmuebles ( IBI) de los inmuebles alquilados por larga temporada.
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¿ Qué impacto tiene en la declaración de la Renta ?

Los últimos gobiernos han o fomentado  el alquiler de vivienda de larga temporada . Por lo que  las condiciones son bastante favorables a la inversión en vivienda para alquilarla.

  1. Primero, lógicamente, se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados incurridos por el propietario, aunque no los que se consideran como mejora.  El IBI,  la comunidad, igual que los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca, y otros gastos similares, 
  2. Desde enero de 2015, se puede deducir el 60% de la renta generada por la vivienda, después de aplicar las deducciones por gastos mencionadas anteriormente. Suponiendo que la renta fuera de 4.600€, entonces realmente se declararía un ingreso por el 40% de eso, 1.840€. Para alguien que tributa por el 20%, es un impuesto de menos de 400€, que está bastante bien.
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Conclusión. Alquilar para comprar es una buena inversión a futuro

 Tengo clientes que se han apostado por esta modalidad de inversión y hoy tienen una buena fuente de ingresos extra.  Incluso alguno de ellos que lo han hecho francamente bien disfrutan hoy de plena libertad financiera. Han delegado  en nosotras todo la gestión del alquiler de sus inmuebles y tiene una fuente de ingresos totalmente  pasivos.  

Eso si, es muy importante adquirir un buen inmueble para poder maximizar el retorno. Entonces la compra puede valer mucho la pena. 

Espero haberte aclarado las ideas. 

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Algo que debes saber antes de contratar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas
Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas ¿Qué documentación  necesito? ¿ necesito disponer de ahorros para solicitar la hipoteca? ¿cuando tengo que dar una paga y señal ?¿cómo sé que la casa no tiene deudas?

En este articulo te voy a detallar los paso a seguir para comprar una vivienda. Sin hacer apenas mención a los tramites para solicitar una hipoteca para no mezclar conceptos.  Ya he escrito varios artículos referentes a ese tema . Si te interesa saber más sobre como solicitar una hipoteca  sólo tienes que hacer click en alguno de ellos :

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Si necesitas financiación para comprar una vivienda lo primero es ir al banco. 

El precio de una vivienda es sin duda el principal factor a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda. Por ello  lo primero que tienes que hacer es acudir a tu banco para que, según tus ingresos y tu ahorros, te informen de cuanto dinero te van a financiar para la compra de la vivienda. 

Se trata de hacer números de hasta dónde puedes llegar, siendo realista con las características de la vivienda que buscas. Para evitar riesgos innecesarios y poder pagar la vivienda cómodamente.  Tanto si  accedes a una hipoteca como si  usas ahorros o el dinero de la venta de otra vivienda.

¿Cuanto cuesta comprar una vivienda?

Si compras una vivienda nueva, tendrás que pagar el iva correspondiente: un 10%. Si se trata de una vivienda de segunda mano, tendrás que pagar el impuesto por transmisión patrimonial. . El valor de este último depende de cada comunidad autónoma. (Este último en Málaga es un 8% sobre el valor final de la compra si no supera los 400.000€)

En cuanto a los gastos de tramitación, tienes que cubrir los gastos correspondientes a los servicios notariales y los gastos relativos al registro de la propiedad. Que equivalen a un 2% aproximadamente .

Es importante tener en cuenta estos gastos pues los tendrás que sumar al precio de la vivienda. 

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Definir qué tipo de vivienda vas a comprar

Lo primero que tienes que definir es el tipo de vivienda que quieres comprar y su localización.  Esto tendrá que estar acorde con con el presupuesto que te hayas fijado para comprar tu casa. Ya que, no va a ser igual comprarte un  chalet en Reserva del Higuerón , que comprarte un piso de segunda mano en el centro de la ciudad.

También  es conveniente decidir el número de habitaciones y de baños que necesitas, si debe tener aparcamiento, trastero, la orientación, superficie y distribución de la vivienda y otros servicios adicionales como la instalación de aire acondicionado, calefacción, piscina, etc.

Otro dato a tener en cuenta es que  los gastos de la comunidad sean acordes a tus ingresos y por tanto asimilables a tu economía familiar. 

 Sinceramente aunque tu presupuesto sea más que holgado, será complicado encontrar una vivienda que combine todas tus necesidades actuales y futuras. Siempre toca renunciar a algo. Así que te aconsejo establecer las características imprescindibles que la casa tiene que tener.

Si has decidido comprar una vivienda para invertir y dedicarla al alquiler también es conveniente hacer un pequeño estudio del merco de alquiler en la zona para poder rentabilizar al máximo tu inversión 

comprar una vivienda

Búsqueda activa de la vivienda que vas a comprar

 Ya tienes claro qué casa buscas y el precio que quieres  apagar por ella. Ahora toca buscarla  Esta fase del proceso de compra es seguramente la que más ha evolucionado gracias a la revolución que ha supuesto Internet y las nuevas tecnologías. Además de portales inmobiliarios, conveniente explorar todas las vías posibles.

  • Portales y webs inmobiliarios.
  • Darse un paseo por la zona donde queremos comprar en búsqueda de carteles de “Se Vende”
  • Acudir a agencia inmobiliarias especializadas en la zona que nos gusta.
  • Si buscamos viviendas de obra nueva, preguntar en promotoras y constructoras.
  • Buscar oportunidades en Bancos.

Cada canal de búsqueda tiene sus ventajas y desventajas. Una agencia inmobiliaria es la mejor opción si no dispones de tiempo y quieres evitar problemas en el proceso de compra.Una buena agencia inmobiliaria local conoce todas las propiedades que hay en venta en la zona .Sabe quien la vende y los margenes de negociación. Actualmente casi todas las agencias trabajan en colaboración con otras agencias de la zona  por lo que, si es una buena agencia local, dispone de información privilegiada a la que tu tienes difícil acceso. Esto es  importante al hora de negociar y de que no se te escape la casa de tus sueños.

En un Banco, muchas de las viviendas suelen provenir de embargos por lo que en muchos casos se encuentran muy deterioradas. Con un particular tenemos la posibilidad de negociar directamente el precio, aunque deberemos tomar una serie de precauciones para librarnos de engaños. En este caso, si le compras la casa a un particular y vas a pedir una hipoteca el banco se encargará de revisar que la casa no tenga ninguna carga. No obstante, siempre es recomendable que acudas a un asesor para mediar en la compra y en la hipoteca. 

En cualquier caso, conviene tener paciencia y mirar sin prisas hasta encontrar la casa que más se adapta a tus necesidades.

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Realizar una oferta y negociar el precio de la vivienda que quieres comprar 

Una vez que has encontrado la casa que quieres comprar empieza el proceso más delicado de la compra de una  casa.  Aquí es cuando  tu mejor aliado será  un profesional inmobiliario que sea sincero con la oferta que puedes hacer por la vivienda. Sin ser grosero, puedes averiguar datos sobre la propiedad que te interesa: el tiempo que lleva en el mercado, las necesidades del vendedor, las ofertas que ha recibido, etc. Con esta información, podrás hacer una oferta realista y adecuada que pueda ser el inicio de una negociación.

El agente inmobiliario te va dar  una idea de qué oferta hacer por la casa. Sin ofender al propietario.

Si la oferta no es absurdamente baja, aunque pueda ser rechazada, puede  iniciar la negociación por el precio de la vivienda. Como comprador, tendrás que acomodarte también al vendedor y tener en cuenta cosas que quizás se hayan pasado por alto en la oferta inicial: mejoras que ha hecho en la vivienda, calidad de materiales, zonas con mucha demanda, ..

Una vez cerrada la operación , asegúrate  de que estás dispuesto a seguir adelante con la compra, tener todo claro y preparado para cerrar el acuerdo y formalizarlo en el contrato de arras. 

Ahora es el momento de acudir al banco que hayas elegido previamente  para financiar la compra para que inicien todos las tramites. Entra otras cosas tendrá que tasar la vivienda. Este paso es importante porque en el contrato de compraventa de vas a comprometer en unos plazos. 

 

Formalizar un contrato de arras o un contrato de compraventa

Una vez que ya has  negociado y cerrado el precio de la vivienda con el vendedor. Ahora para poder formalizar el contrato de compraventa, hay que realizar diversas gestiones  para evitar sustos. El agente inmomobiario debe realizar estas tareas:

  • Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para identificar a los propietarios legales del inmueble, y verificar  la superficie de la vivienda y cargas existentes: embargos, hipotecas, etc
  • Comprobar que la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en el Ayuntamiento.
  • Cerciorarse de que no hay deudas  en la  comunidad de vecinos.
  • Comprobar si el inmueble incluye aparcamiento y trastero, como parte integrante del mismo, como anexo o como propiedad independiente.

El contrato de arras o contrato de compraventa

Una vez hecha todas las comprobaciones es conveniente reflejar todas las condiciones de la compraventa en un contrato de arras o compraventa. En el que básicamente

  • Se identifica al vendedor y comprador.
  • Se identifica a la propiedad.
  • Se pacta el precio y la forma de pago.
  • El vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda y, en casos de que haya deudas, tendrá que sanearlas.
  • El comprador tiene la obligación de pagar el precio fijado en el tiempo y forma establecidos en el contrato.
  • Se establecen penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones.
comprar una casa

 Pago de la vivienda y Firma de escritura publica de compraventa ( e hipoteca) ante Notario

Este es el acto donde te conviertes en el nuevo propietario de la vivienda. Se hace ante notario y se tiene que abonar el resto del importe pendiente del precio de compra pactado.

El agente inmobiliario y el gestor del banco han enviado toda la documentación  a la Notaria para preparar la firma . Allí en el día acordado os reunís la agencia,  el vendedor, el banco y tú. Firmas  las escritura de compraventa y la de hipoteca. Pagas el resto del precio de la casa con el préstamo hipotecario y tus ahorros y ya  eres propietario de tu nueva casa

Si se trata de una vivienda de segunda mano, te tocará pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para ello, dispones de 30 días después de la firma. Deberás asegurarte de que el registrador inscribió la casa hipotecada en el Registro de la Propiedad; De todo esto se encarga la gestora del banco , en caso de que hayas necesitado una hipoteca para comprar. Si no también se puede encargar la notaria o un gestor independiente.  

El agente inmobiliario se encargará  de que se cambie la titularidad del catastro y que los suministros de la vivienda se cambien  a tu nombre. 

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Example Site - Frequently Asked Questions(FAQ)

Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. 

Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar. Tiene sus ventajas: 

  • Sabrás de antemano si el banco te da una hipoteca
  • Buscas una casa con un precio que se ajusta a lo que te presta el banco
  • No tendrás que preocuparte por agotar el plazo del contrato de arras
contratar hipoteca

Antes de contratar una hipoteca asegúrate que cumplir con los requisitos básicos. 

Saber si cumples los requisitos económicos para contratar una hipoteca es el primer paso necesario si no quieres perder tu tiempo. En  2 cosas que debes saber antes solicitar una hipoteca encontrarás  información relevante al respecto

Adquirir unos conocimientos hipotecarios básicos antes de iniciar el proceso de contratación de un préstamo hipotecario también es importante. 

Compara  y negocia antes de contratar un hipoteca 

Una vez adquiridos los conocimientos  mínimos. El tipo de interés es importante, pero también las comisiones, los productos vinculados (seguros, tarjetas y demás servicios que tenemos que contratar además del préstamo) y la letra pequeña (existencia de cláusulas suelo, carencias, etcétera). Comparar es esencial, usando las herramientas online , acudiendo a la web de cada banco para descargar y leer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada hipoteca y, también, eligiendo una sucursal que nos informe personalmente.

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Entrega la documentación necesaria para contratar un hipoteca

Una vez que has  elegido ya la entidad con la que vas a contratar la hipoteca . El banco nos pedirá la documentación que acredite tu solvencia económica. Básicamente sera la misma en todos los bancos: las últimas nóminas, la última declaración de la renta, extractos de nuestros gastos e ingresos, etc.) . con esa documentación el estudian  tu perfil economico y valoran si te puede conceden la hipoteca.

El banco tiene que tasar la vivienda 

Una vez aprobada la hipoteca por el banco. El banco necesita un informe de la vivienda con una valoración. Este informe la realiza una sociedad tasadora homologada  y tiene un coste  unos 300 euros. Esta información le servirá al  banco para saber cuál es el valor de la vivienda que quieres comprar. Y función del valor de esa tasación el banco sabrá  que cantidad te va a prestar.

Normalmente es el propio banco quien se encarga de contratar a una empresa tasadora para que realice la tasación de la vivienda. Aunque hay bancos que aceptan que el cliente aporte una tasación externa, siempre quesea de una sociedad tasadora homologada por el banco .

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Revisa con el Notario las condiciones de la hipoteca que vas a contratar 

El penúltimo paso es elegir la notaría en la que queremos firmar. Aunque es probable que el banco te sugiera acudir a la notaria  con la que suele trabaja habitualmente.  Si sabes donde ir  te recomendado usar la notaria del banco todo será mas ágil y rápido . 

 Tienes que visitar al notario al menos un día antes de firmar la escritura de hipoteca  junto a los cotitulares y a los avalistas de la operación, si los hay. Por la ley, el NOTARIO:

  • Verificará que el banco nos aportado la documentación de la hipoteca   plazo de diez días de antelación. Esta es la documentación :

    • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).  En ella tienen que aparecer las condiciones de financiación que el banco nos ofrece. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante durante un plazo mínimo de diez días.

    • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ella aparecen las cláusulas más delicadas del crédito hipotecario: si se usa un índice de referencia para calcular el interés, si el préstamo se otorga en otra divisa, qué gastos de constitución tiene que pagar el cliente, etc.

    • Una copia del contrato cuyo contenido debe coincidir con el de las dos fichas anteriores.

  • Nos explicará las condiciones de la hipoteca punto por punto y responderá a todas nuestras preguntas.

  • Nos hará pasar un test para que quede acreditado que entendemos las cláusulas del contrato y que se nos ha facilitado toda la información prevista por la ley.

Es importante este día ejercer este derecho y preguntar al notario que te atienda todas las dudas que puedan surgirte.  Esta opcion no la contemplaba antes la ley y es una gran oportunidad para tener todo muy claro antes del día de la firma de la escritura cuando  hay mas nerviosismo. Normalmente estarán también los vendedores de la vivienda, el banco, el agente inmobiliario . He visto a muchos  los clientes que  sabía muy bien lo que firmaban. 

El notario no  cobrará nada ni por el asesoramiento, ni por el test, ni por el acta notarial que elabore para certificar que hemos recibido la información y la documentación pertinente. Ya cobrará le escritura de hipotec

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Firma la escritura de hipoteca y compraventa

Y llegó el gran día. Este es  un día para disfrutarlo.

Ya están todos los tramites hechos, ya has revisado toda la documentación de la hipoteca. La agencia inmobiliaria y  el banco también ha hecho sus deberes y ha revisado toda la documentación  de la vivienda  y el banco  seguro de que va hipotecar un bien libre de cargas. Créeme que si hubiera algo raro con la propiedad el banco no arriesga su dinero 

Tras la  firma de la compraventa y la hipoteca ambos contratos y la entrega de los cheques correspondientes. Ya eres   oficialmente  propietario de una vivienda y  titular de un préstamo hipotecario. Ya sólo te tienes que preocupar de pagar todos los meses y disfrutar de casa nueva. 

La gestaría del banco  tendrá que hacer los trámites necesarios (pago de impuestos y aranceles e inscripción de la hipoteca y de la compraventa en el Registro de la Propiedad) para terminar de cerrar la operación.

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Algo que debes saber antes de contratar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Todo lo que debes saber antes  solicitar una hipoteca

Todo lo que debes saber antes solicitar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes en todas las entidades bancarias, independientemente de si acudes a tu banco o solicitas una hipoteca online,  y  que  tendrás que tener en cuenta

solicitar una hipoteca

ANTES DE SOLICITAR UNA HIPOTECA

Quiero darte un par de consejos  Para que que no pierdas ni tu tiempo ni la ilusión.

En todos los bancos tendrás que documentar, tanto tu situación personal y económica como las características y el precio de la vivienda que quieres comprar. 

 Así que antes de empezar a buscar casa tendrás que tener muy claro cuanto dinero te va a prestar el  banco y qué porcentaje de la compra te va a financiar. Así sabrás

  • Cual es  tu presupuesto para comprar una vivienda
  • Cuánto dinero tendrás que tener ahorrado

Un vez que tengas claro estos dos puntos estás listo para comprar. 

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PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA DEBES  SABER CUÁNTO DINERO TE VA A PRESTAR EL BANCO

Los ingresos mensuales netos de los solicitantes son la base de cualquier análisis de riesgo para  aprobar una hipoteca. Para lo que es  vital que los ingresos (nómina, rentas por alquiler de viviendas en propiedad o cualquier otra entrada de dinero mensual).  no  supere entre el 30 y el 40%, de la  cuota mensual de la hipoteca.   

Por ejemplo.  Si cobras  en total 2.400 euros al mes limpios, la cuota máxima que podrás pagar para el banco será de entre 720 y 960 euros.  Por lo que podrás comprar un vivienda de unos 200.000 euros

Dependiendo el   tipo de interés que te  apliquen y el plazo  de amortización que te que te concedan ( 20, 25 o 30 años) , sabrás exactamente qué importe te va a financiar el banco y si está dentro de tus posibilidades .

Para estos cálculos te vendrá muy bien un simulador de hipotecas 

hipoteca online

El principal  motivo por el que los tipos de interés  en un préstamo hipotecario son tan bajos es porque la vivienda es la garantía del pago del dinero que te van a prestar. Así que , como supondrás, para  poder contratar una hipoteca, no basta con que acudas al banco acreditando que eres una persona solvente. El banco también tiene que valorar la vivienda que va a hipotecar  y te prestará una parte de ese valor. El resto lo tendrás que aportar tú. Por lo que es importante tener dinero ahorrado.

¿ CUÁNTO DINERO TENGO QUE TENER AHORRADO PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA? 

 Hoy en día  muy pocos bancos ofrecen financiar 100%  de la compra. Y  aunque consigas que te financien el 100% tendrás  que tener ahorrado el importe  de los gatos de la compraventa que son aproximadamente un 10%.

Así que, si la casa que te gusta cuesta 200.000 euros, prácticamente ninguna entidad te concederá más de 160.000 euros. Por lo que si  no dispones de unos ahorros  de 40.000 euros a ser muy complicado que te concedan la hipoteca. 

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NO TE ENDEUDES POR ENCIMA DE TUS POSIBILIDADES 

En este sentido hay que hacer autocrítica y ser responsables para evitar endeudarnos más de lo que realmente podemos ya que correríamos el riesgo de perder nuestro hogar. Además, como no hay muchos bancos que contemplen la dación en pago, en la mayoría de los casos la deuda no quedaría saldada al entregar la vivienda, por lo que seguiríamos debiéndole dinero a la entidad.

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Solicitar una Hipoteca online

Solicitar una Hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato  para casi toda la vida. Si tomas la decisión  de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia  de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes. Que en algún momento tomamos la opción  menos acertada. Te recomiendo que te asesores bien antes de contratar lo que será unos de los mayores compromisos de tu vida. 

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Solicitar  una hipoteca online tiene sus ventajas y sus inconvenientes. 

Como cualquier otro producto financiero online la principal ventaja de contratar una hipoteca online  es el ahorro en tipos de interés, comisiones y gastos extras. Pero  también  existen otras ventajas además  de las económicas:

  • Comodidad
  • Hipotecas más baratas
  • Menores vinculaciones
  • Infomación mas detallada

Comodidad

Firmar un préstamo hipotecario online  te ahorrará mucho tiempo.  Sólo tienes  buscar las ofertas bancarias en internet. Y una vez te hayas decidido por una

No necesitas desplazarte  hasta la entidad bancaria para nada. Ni siquiera para el papeleo, envías toda la documentación  por correo electrónico. Sólo tendrás que desplazarte a la notaría el día de la firma de la hipoteca

Hipotecas más baratas

La banca online suele ofrecer las  hipotecas con un diferencial más bajo. Además  Las comisiones de apertura o cancelación suelen no aparecer en los préstamos hipotecarios contratados en la banca online.

Menos viculaciones

La banca tradicional para ofrecerte un menor coste utiliza  las vinculaciones. Es decir, te ofrecen una   reducción del diferencial de la hipoteca contratando con ellos el seguro de vida, de hogar, un plan de jubilación, etcétera.  Lo que en muchos casos incrementa considerablemente la factura mensual de la hipoteca. Estas vinculaciones, en los préstamos concedidos por un banco online suelen ser menores e, incluso, inexistentes, según el banco.

Infomación más detallada 

Una gran ventaja de este tipo de hipotecas es que la información sobre el producto aparece explicada de forma más transparente en su web, que en el caso de las hipotecas que se venden en bancos físicos. Para conocer los detalles de las ofertas de la banca tradional  generalmente hay que  acudir a la oficina para que nos lo expliquen.

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No todo son ventajas. Contratar una hipoteca online también tiene sus inconvenientes. Desventajas que surgen de perder el trato cercano con tu banco. 

  • Los requisitos para concesión son más estrictos
  • Menor margen de negociación
  • Servicio más impersonal

Los requisitos de concesión del préstamo hipotecario suelen ser más elevados

Los requisitos de concesión del préstamo hipotecario suelen ser más elevados que en la banca tradicional y la flexibilidad para su otorgamiento menor. Es decir, los bancos online suelen ser menos flexibles a la hora de conceder una hipoteca y de no cumplirse alguna de sus condiciones, suelen denegar la concesión del préstamo hipotecario

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Menor márgen de negociación 

Con las hipotecas online no tienes  la ventaja de poder negociar cara a cara.  Para concederte una hipoteca online  exijen  más requisitos, para que te la  concedan tienes que tener un perfil que cumpla con todos y cada uno de sus requisitos. Eso no ocurre en tu banco habitual que conoce tu historial económico

En otras palabras, suele resultar más difícil negociar unas condiciones diferentes de la hipoteca en un banco online que acudiendo a la oficina tradicional

Servicio más impersonal

Esta es la mayor desventaja de las hipotecas online.  Pierdes completamente el trato personal con el banco y si en algún momento de la vida del préstamo hipotecario tienes que negociar con el banco lo vas tener muy complicado. Y te digo por experiencia en 30 años pueden sucederte muchas cosas. A la hora de negociar con el banco  un cambio en las condiciones por la imposibilidad del pago de las cuotas de la hipoteca, es más fácil que un banco offline -acudiendo a la oficina- acceda a un aplazamiento o a una quita de la deuda o cualquier otra acción, que un banco online. 

inversión inmobiliaria

Requisitos para solicitar una hipoteca online

Los requisitos para pedir una hipoteca online son practicante los mismos que p para pedir una hipoteca en un banco tradicional pero mucho más estrictos. 

Si no se cumple el requisito de tener dinero ahorrado, pedir una hipoteca  online es realmente una misión imposible, salvo que tengamos otro tipo de garantías a ofrecer que puedan interesar al banco.

Básicamente,  salvo alguna entidad financiera dedicada exclusivamente a hipotecas con UCI que son un pocomás flexibles  .  Es necesario tener un buenísimo perfil económico para optar a una hipoteca online .

En cuanto a ingresos piden nóminas a partir de 2.000 €, contrato indefinido, elevada capacidad de ahorro (aproximádamente el 35 % del valor de la vivienda), y un historial crediticio impoluto.

Además de no tener endeudamiento previo en el momento de solicitar financiación con garantía hipotecaria, sean préstamos personales o deudas de tarjeta de crédito, es también imprescindible no tener impagos

Existen algunos bancos como Abanca, Kutxabank o la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) . que ofrecen  ofrecen hipotecas  ofrecen un 100% de financiación  o que llegan a negociar hasta el 90% del coste.  Siempre que el perfil del futuro hipotecado sea muy bueno ( ingresos elevados, estabilidad laboral o pocas deudas) o para quienes compren casas del propio banco

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Las tres mejores hipotecas online 

Hipotecas.com, un producto único Hipoteca SUMA de que financia, a la vez, la compra y la reforma de una vivienda de segunda mano. La entidad, además, se encarga de supervisar el estado de las obras para asegurarse de que se hacen según lo presupuestado. 

OpenBank ofrece la Hipoteca Open Variable sin comisiones. Está destinada a adquirir una primera o segunda vivienda.  La financiación máxima es del 80% del precio más bajo de estos importes: el valor de tasación de compraventa en las viviendas habituales. En segundas viviendas se ofrece una financiación máxima del 70%.

La Hipoteca Inteligente de EVO financia hasta el 80 % de tu vivienda a 30 años con un interés que baja en el caso de que el euríbor suba. Este banco es el único que rebaja el diferencial en caso de que esto suceda. Este producto no tiene gastos de constitución (salvo la tasación) ni comisiones de apertura, cancelación, ni subrogación. Además, su única vinculación es firmar un seguro de hogar y domiciliar la nómina con una cuenta asociada que aporta rentabilidad y no tiene comisiones. 

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Sin comisiones de ningún tipo

Sin obligación de domiciliar la nómina, ni cambiar de banco, ni contratar tarjetas, seguros o cualquier otro producto con ellos.

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Desde E+ 0.79%

La hipoteca variable más barata. Sin gastos ni comisiones en amortización parcial o total, subrogación o cambio de condiciones.

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E + 0,89 %

Con un interés que baja en el caso de que el euríbor suba. Este banco es el único que rebaja el diferencial en caso de que esto suceda

Mis consejos para solicitar  una hipoteca online

 Compara varias ofertas para firmar la mejor.  Para comparar varias hipotecas de forma cómoda y muy sencilla utiliza un buscador de hipotecas online . El de iahorro. com está bastante bien . 

Quédate con la que mejor se adapte a tus necesidades y después ve a tu banco de confianza para negociar y  si eres un buen cliente es muy probable que te igualen la oferta  de la hipoteca online . Así te quedarás con todas las ventajas de una hipoteca online y  también las de estar con tu banco . Con el que podrás tener una relación online y offnline dependiendo de tus necesidades.  

Yo tengo la hipoteca de mi primera vivienda en Banco Santander y aunque muchas veces me he quejado de sus condiciones también es cierto que cuando he tenido algún problema financiero siempre he tenido la oportunidad de hablar con el director del banco , exponer  mi situación y negociar los pagos. Dudo que esta opción la hubiese tenido con un banco online . Que con el retraso o el impago de la primera cuota te llama una teleoperadora 10 veces al día. 


Hay algo que también es imprescindible para compra un casa: LA ILUSION.  No dejes que todos los tramites te la quiten. Contacta con un buen agente inmobiliario que esté atento y disponible durante todo el proceso.  Te ayudará a tomar las decisiones correctas, a conseguir una mejor valoración de la vivienda,  a relativizar los posibles obstáculos que se presenten en el proceso de compra (  y créeme que siempre surge algo..).  Un buen agente te aportará tranquilidad. Al final todo sale bien, la diferencia está en el camino. 

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Algo que debes saber antes de solicitar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes