Cuando hablamos de gastos en la venta de una vivienda es conveniente distinguir entre gastos e impuestos . En el caso de estos últimos es posible evitar pagarlos en determinados caso que veremos más adelante.
Gastos en la venta de una vivienda
A continuación te voy a detallar los gastos que tendrás que asumir cuando decidas poner a la venta tu vivienda.
Certificado energético
¿qué es exactamente y cuánto te va a costar?
El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.
La obligación de aportar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.
La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.
El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.
Es importante tener en cuenta que el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente ( en Málaga es la Junta de Andalucía a través del Registro Andaluz de Certificados Energéticos ) para así obtener la etiqueta energética. Esta etiqueta es la que te va a pedir el notario, sin ella aunque tengas el certificado no será valido.
El coste de este documento varía en función del perito o el arquitecto, así como de la demanda en tu zona. No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros mas Iva.
Nota Simple Registral
Es un documento que expide el Registro de Propiedad que informa sobre las características del inmueble, quien es propietario , las cargas que tiene si las tuviera y las limitaciones de uso que pudiera tener.
Puedes pedirla en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble donde su coste no llega a los 4 euros , y también se puede solicitar en la la web del colegio de Registradores donde su coste en mayor , sobre los 9 euros.
Si has decidido la opción de pedirla por Internet fíjate bien de pedirlo en la web del Colegio de Registradores, hay otras paginas que se anuncian en la los buscadores y que pueden cobrarte hasta 20 euros por este tramite.
Si has decidido poner en venta tu vivienda con una agencia inmobiliaria te van a pedir una nota simple para verificar todos los datos en la nota de encargo de venta. Igualmente si encuentras un comprador particular será lo primero que te pida. Por lo que es importante tenerla preparada desde el primer momento
Reportaje fotográfico
Si hay algo que realmente te va a ayudar a vender tu casa lo antes posible y al mayor precio son unas buenas fotografías. Sin una buenas fotos muchos compradores potenciales no se van animar a visitar tu propiedad en venta. Y sin visitas no hay venta. Así que olvídate de anunciar tu casa con fotografías hechas con tu movil.
Está demostrado que en función de la calidad de las fotografías, depende la cantidad de visitas que consigamos y en consecuencia el precio final por el que logremos cerrar la venta. Hoy en dia no hay nada más que pasarse por cualquier portal inmobiliario para descubrir que la gran mayoría de los anuncios, tienen fotos realmente muy mejorables.
El coste de un reportaje fotográfico de una vivienda puede rondar los 200 euros dependiendo del tamaño y la zona de la vivienda.
Este gasto te lo puedes ahorrar si decides vender tu casa a través de una agencia inmobiliaria.
Certificado de la Comunidad
Cuando se vende una vivienda (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).
Existe mucha polémica en torno a los honorarios que cobran los administradores de Fincas por este certificado y de si es ético o no cobrar por ello. Lo cierto que que el 90 % de ellos cobra por emitir este certificado el coste puede varias de los 20 a los 50 euros
Los honorarios de la agencia Inmobiliaria
Los honorarios del agente inmobiliario comprenden la comisión que obtendrá la agencia inmobiliaria si consigue la firma del contrato de compraventa mientras permanezca con vida el contrato de mediación. Lo habitual es que se realice en el momento en el que se firme la escritura publica de compraventa ante notario.
Los horarios suelen varia entre un 3 % y una 5% más IVA.
Aquí en la la Costa del Sol es habitual pactar unos honorarios de un 5% del precio de venta. Las agencias inmobiliarias comparten clientes y propiedades por lo lo que también comparten honorarios. Existen muchas agencias con clientes internacionales que recurren a agencias locales para ofrecer sus inmuebles a sus clientes extranjeros. Esto implica que los propietarios que pactan un 3% de honorarios tienen menos opciones de que optar a que estos clientes visiten su vivienda. Por mi experiencia las viviendas que tienen unos horarios de un 3% para compartir entre dos agencias. Finalmente solo se muestran a clientes de la agencia captadora.
Gastos en la venta de una vivienda con Hipoteca
Además de los gastos anteriores Si el inmueble que vas a vender tiene una hipoteca, tendrás asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Que son básicamente :
- Comisión por cancelación anticipada que tendrás que abonar al banco. Dependerá de lo que hayas pactado con tu banco cuando constituiste la hipoteca. Por ley no puede ser mas del 1%
- Cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas. Para ello deberás abonar los honorarios del notario ( escritura de cancelación de hipoteca), al registrador de la propiedad y al gestor. Dependiendo del importe de la hipoteca este gasto rara vez es menos de 1.000 euros
Impuestos en la venta de una vivienda
Una vez que has vendido toca ponerse al día con los impuestos asociados a la venta. Toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria ( en la declaración de la Renta) y con el Ayuntamiento del municipio (Plusvalía Municipal).
Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas ( IRPF)
Si la venta de la vivienda conlleva un beneficio económico . Es decir, que la has vendido por un precio mayor del que en su día pagaste por la compra. Si este es tu caso, estás obligado a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.
Los ingresos que se obtengan de la venta deben declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta. ¿Cómo se calcula? Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.
El impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:
- Beneficio de 6000€ – impuesto del 19%.
- Entre 6000 a 50.000€ – impuesto del 21%.
- Más de 50.000€ de beneficio – impuesto del 23%.
Plusvalía Municipal
Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa. En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo desde que eres propietario ( sea por compra , herencia, liquidación de gananciales-..). Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años.
Para calcularlo tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar un gravemente que cada Ayuntamiento aplica uno diferente. Por lo que te recomiendo mucho que cuando decidas poner tu vivienda en venta acudas o llames al Ayuntamiento para conocer el importe de este impuesto para no llevarte sorpresas porque dependiendo del Ayuntamiento y de los años que hace que eres dueño puede ser un muy alto. Para consultar este dato en el Ayuntamiento te van a pedir el numero de referencia catastral ( que está en el recibo de IBI) la fecha en que adquiriste la vivienda .
Gastos en la venta de una vivienda que puedes ahorrarte
Exenciones en el IRPF por la venta de un inmueble
No siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. La Agencia Tributaria establece una serie de excepciones:
Ser mayor de 65 años
Haber vendido nuestra vivienda habitual
Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia
Reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual
Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca
¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.
¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?
Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.
Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.
Gastos en la venta de una vivienda para no residentes en España
Si eres extranjero o no residente fiscal en España tienes los mismos gastos que un vendedor español, sólo varia en el impuesto de la renta. En tu caso deberás asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.
Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.
Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención. En el caso en que haya habido pérdida patrimonial, es decir que no haya habido benéficos en la venta La Agencia Tributaria reembolsará al vendedor el importe de ese 3%.
Gastos jurídicos en la venta de una vivienda
Todos estos gastos son en el caso de que tu vivienda no tenga ninguna carga , o alguna circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso. Si el inmueble pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estás vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que contrates los servicios de un gestor, abogado o notario que te ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios.
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