El mercado inmobiliario en Málaga en 2022

2021 ha evidenciado la fortaleza de Málaga como líder en el mercado inmobiliario en España y ha dejado sobre la mesa argumentos para pensar que la Costa del Sol puede, incluso, superar a Barcelona como segunda gran referencia en el mapa nacional.

La presencia de fondos de inversión internacionales y de grandes promotoras dispuestos a invertir en ladrillo viene a sumarse a la atracción que de manera destacada ha ejercido la ciudad ante firmas tecnológicas de primer nivel, caso de Google y Vodafone, entre otras.

Todo esto ha llevado a una mayor demanda de vivienda en Málaga y en La Costa del Sol. Esta mayor actividad económica, generadora de riqueza y, por lo tanto, mayor capacidad de pago de sus ciudadanos. supone un polo de atracción de población. Esto se traduce en una mayor demanda de vivienda

Los precios de la vivienda seguirán subiendo

En todo el tiempo que llevo ejerciendo como agente inmobiliario en Benalmádena nunca he vivido semejante escasez de oferta de viviendas a la venta. La demanda supera con mucho a la oferta. Con lo consiguiente subida de precios que rondan un 4% o 5%, y si no se estabilizan aspectos como el aumento de los costes de la construcción o la escalada del IPC. Si no es así, muchos expertos vaticinan que estas subidas podrían llegar a superar el 7%. Yo personalmente, creo que son muy optimistas y a final de año podríamos estar viendo subidas del 10 %.

Proyectos exclusivos

Málaga y La Costa del Sol cada vez más se sitúan como un destino muy atractivo para ciudadanos europeos con alto poder adquisitivo. Estoy completamente convencida de que como destino de lujo se consolidará más en los próximos años con proyectos diferenciales.

Ya en Benalmádena vemos como la zona de Reserva del Higuerón no para de crecer con proyectos exclusivos destinados a este tipo de cliente que busca viviendas diferentes a las que se habían construido hasta ahora en la zona. De hecho la mayoría de estas viviendas han sido vendidas a compradores del centro y del norte de Europa

El dinero busca un nuevo refugio en el sector inmobiliario malageño

A esta coyuntura se le suma el conflicto bélico actual entre Rusia y Ucrania y no son pocos los expertos que vaticinan una estampida de los fondos inmobiliarios en Europa del Este: y parte de es inversión podría venir a parar a nuestras tierras inversión

El dinero es miedoso, y una guerra es el mejor argumento para plegar velas y buscar refugio en otros mercados. Los fondos ya han paralizado las nuevas inversiones previstas en el sector inmobiliario de Europa del Este debido al conflicto . Y ahora, con un mercado rebosante de liquidez, buscan refugio en otros países. España o Portugal ganan enteros para absorber parte de esa inversión.

La inversión en inmuebles hoteleros se ha disparado

En el sector inmobiliario malagueño cobra gran protagonismo el turismo, la inversión en inmuebles hoteleros se ha disparado. Málaga es uno de los mercados turísticos más atractivos para los inversores y así se comprueba en la multitud de proyectos, muchos de ellos de lujo, que se están llevando a cabo.

La pujanza de la provincia de Málaga en el actual mercado inmobiliario nacional se deja sentir no sólo en el sector residencial, sino también en el hotelero. Pese al impacto de la pandemia, 2021 ha sido testigo del impulso de varias decenas de proyectos de esta naturaleza en Málaga capital y la Costa del Sol.

La inversión hotelera registrada en la provincia entre 2016 y 2021 ha rozado los 1.500 millones, la mitad de toda la inversión en Andalucía

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La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

Una hipoteca puente es una solución que permite unificar dos préstamos hipotecarios. Si has encontrado una casa que no quieres perder, te has trasladado de ciudad, necesitas urgentemente más espacio, …

Esta hipoteca una buena solución porque te permite cambiar de vivienda aunque actualmente estés pagando la hipoteca de tu vivienda actual

La hipoteca puente te permite cambiar de casa sin tener que vender la vivienda actual con prisas

Aunque lo ideal es que vendas tu primer inmueble y con eso hagas frente a lo que te quede por pagar de la hipoteca . Porque pagar dos hipotecas puede resultar inviable, la hipoteca puente permite la unificación de ambos préstamos en uno sólo hasta que se consiga vender la antigua vivienda.

Dependiendo de la entidad de darán una prórroga para vender de tu casa de 1 a 5 años. Eso sí la venta de la primera casa se debe realizar en el periodo estipulado en las condiciones. En caso contrario, el préstamo deberá modificarse con nuevas carencias de pago, lo que hará que aumenten los intereses.

¿Cómo funciona la hipoteca puente?

Una hipoteca puente consiste en un solo préstamo que se divide en dos garantías: la vivienda actual y la que quieres comprar, más los gastos. El importe de la hipoteca se reparte entre las dos viviendas.

Si quieres cambiar de casa pero no tienes dinero, esta opción puede ser realmente interesante. El banco de prestará como máximo el 80% de la tasación de las dos viviendas y que puedes financiar el 100% de las compras más gastos.

Durante lo primeros cinco años hay unas condiciones para que puedas hacer frente a los pagos de manera cómoda , lo habitual es que no tengas que amortizar capital y pagues solo intereses. Un vez que vendas se cancela la parte del préstamo que recae sobre la casa que se vende. El resto queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal, que tiene un tipo más bajo que el préstamo puente.

Será en este momento cuando la hipoteca puente desaparezca para convertirse en una hipoteca convencional por el nuevo inmueble.

¿Y si no consigo vender la casa?

Si eso ocurre, acabarás terminando el período de carencia de amortización comentado anteriormente y, al final, estarás pagando dos hipotecas al mes. Es decir, la hipoteca puente suma el importe de dos préstamos más los intereses. Durante el tiempo de carencia, sólo pagas los intereses de ambos préstamos. Pero si no vendes la vivienda entonces tendrás que hacer frente a un préstamo único que incluya el importe de ambas viviendas quedando como resultado una única cuota por todo el importe que se solicitó al banco.

Es importante que sepas que al haber como garantía las dos propiedades, en caso de impago podrías perder las dos viviendas.

Lo cierto es que es una operación que conlleva su riesgo

Y también está el hecho de que se incrementan los costes al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe. Pero es muy conveniente en determinados casos y para eso está.

Además si no logras vender la vivienda siempre está la opción de buscar un buen inquilino y alquilarla. Yo he tenido clientes que no consiguieron vender la vivienda en su momento y hoy la tienen alquilada sin pensamiento de venderla.

Si estás dándole vueltas a esta opción sopesalo bien. Es una opción muy interesante

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Cómo afrontará el mercado inmobiliario esta crisis en 2020

La situación del mercado inmobiliario hoy es una incógnita. En estos días de teletrabajo he recibido muchas llamadas de mis clientes tanto vendedores y como compradores. Y todos me preguntan cómo creo yo que va afectar esta crisis al mercado inmobiliario. A todos les digo lo mismo: afortunadamente seguimos manteniendo nuestro clima y nuestro estilo de vida seguirá siendo el mismo cuando todo esto acabe. Ese es nuestro punto fuerte. Solo hay que tener paciencia.

Mercado inmobiliario si quieres comprar en 2020

Claro que en esta inusual situación donde el mercado está completamente parado para vendedores y compradores (al no haber visitas no hay nada) no afecta por igual a quien vende como a quien quiere comprar.

Ya antes del confinamiento la vivienda en España rozaba precios máximos, ya no era atractiva como inversión y se estaban registrando bajadas de precio. Por lo que ahora esta situación de crisis ha vuelto a llamar la atención de inversores en busca de oportunidades.

En estos días estamos recibiendo muchas alertas de bajas de precios por parte de compradores interesados en comprar a un precio reducido.

Conforme volvamos a la actividad irán saliendo al mercado vendedores por necesidad, personas que buscan liquidez o reducir gastos (segundas viviendas, pisos provenientes de herencias, etc.) que junto al previsible deterioro del mercado de trabajo, hacen prever una caída de los precios. Pero esta crisis no la podemos comparar con la del 2008. Las instituciones y las grandes empresas están sosteniendo y apoyando a sus clientes en esta crisis: los bancos están ofreciendo moratorias de una añoa a sus clientes más vulnerables , las aseguradoras proponen pagos mensuales de las pólizas sin intereses, etc todo el país está volcado en facilitar la salida de esta situación. Remamos todos en la misma dirección

Esta es una situación puntual que durará lo que tarde en llegar una vacuna. Si estás pensando en adquirir una vivienda a buen precio este es el momento. Así que estate atento al mercado porque no se va a producir una avalancha de rebajas.

Depende de la fuente que se consulte se prevén una bajada del 6% al 15% dependiendo de la zona. Yo personalmente creo que este es el ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario para reactivarse. Es la oportunidad para todos aquellos que tienen liquidez de sobra y están buscando comprar una casa.

Según Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, este es el momento para los compradores de vivienda: en su opinión, esta situación sólo durará lo que resta de año y añade que son los que ponen ahora mismo el precio. Incluso aconseja “regatear el precio de una vivienda nueva al promotor o conseguir sacar una plaza de garaje o un trastero gratis”.

Comprar para alquilar

Además el mercado del alquiler continúa con muy buena salud y su rentabilidad seguirá siendo atractiva. Aunque el alquiler vacacional no pasa por su mejor momento y algunas viviendas volverán al alquiler de larga temporada, no son la mayoría. En las zonas de Costa y en las grandes ciudades siempre habrá necesidad tanto de vivienda residencial como vacacional. Y Málaga, donde resido y trabajo, es uno de los referentes del mercado inmobiliario. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores está en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante.

El mercado inmobiliario si quieres vender en 2020

En cuanto a los vendedores yo les aconsejo que, si no tienen necesidad de vender y pueden aguantar hasta final de año, no bajar el precio más de de un 5% o 8% a no ser que la vivienda esté sobrevalorada, entonces deberá rebajar el valor por la sobrevaloración y por la llegada de la crisis.

Es el momento de tener paciencia, reforzar las acciones de marketing y confiar que el equipo comercial que gestiona la venta de su saber hacer su trabajo.

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Los promotores piden al gobierno que apueste por la inversión inmobiliaria para recuperar la economía

Si bien es cierto que en la crisis de 2008 la inversión inmobiliaria cayo por los suelos y fue el lastre que arrastró durante casi una década a la economía Española. En esta crisis el sector residencial puede convertirse en el motor que impulse el crecimiento de la economía mientras se recuperan el resto de sectores.

¿Como puede la inversión inmobiliaria ayudar a la recuperación económica?

Los promotores proponen una solución a un problema anterior a la crisis del Coronavirus: el difícil acceso a vivienda de los jóvenes españoles. Una de las necesidades prioritarias para la APCE es mejorar el acceso a la compra de una vivienda, una situación que desde hace meses, incluso años, ha dejado a cientos de familias fuera del mercado de la compraventa.
Según Idealista, durante el primer mes del estado de alarma decretado por el gobierno «la demanda procedente del extranjero aguantó mejor el primer shock. Y su peso dentro del mercado residencial creció dos puntos en apenas un mes hasta rozar el 15% de la demanda actual». Según esto en las comunidades donde la demanda de vivienda por compradores extranjeros esta puede ser un buen impulsor de la economía.

Medidas que propone la APCE para impulsar la inversión inmobiliaria

La asociación ha elaborado un plan de medidas que «supondrían el impulso para que, en el menor plazo posible, el sector inmobiliario se convierta en el motor de crecimiento económico»

Reducir al 4% del IVA para la compra de primera vivienda, tanto libre como de cualquier tipo de protección, y modificar el IVA de las cesiones de suelo con derecho de superficie. Una rebaja impositiva de estas características permitiría un ahorro significativo. Esta medida ya se tomó en agosto de 2011,en plena crisis del mercado residencial se redujo de forma temporal, hasta el 31 de diciembre, el IVA del 8% al 4% en la adquisición de vivienda nueva.
Recuperar deducciones en el IRPF, como la deducción por inversión en vivienda habitual, y también deducciones fiscales para los arrendatarios, eliminadas en 2012 y 2013.
Aprobación de avales y líneas de crédito en los préstamos de primera vivienda «como han hecho otros países europeos con un éxito demostrado. En Reino Unido, por ejemplo, el programa Help to Buy, ha logrado aumentar la compra de nuevas viviendas y facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. A través de avales del Estado». «Esta medida no conlleva coste al Estado, al no computar como deuda»
Creación de bolsas de empleo en el sector promotor y constructor, en colaboración con el Servicio Público de Empleo Estatal. Además proponen » el desarrollo de una Formación Profesional Dual de calidad en la próxima reforma educativa, que funcione como dinamizador de la inserción laboral de los jóvenes».

Agilizar las licencias urbanísticas. Según aseguran esto es «indispensable para reducir los plazos en la ejecución de obras, apostando por la digitalización de los procesos burocráticos en todos los trámites que signifiquen una mayor contratación y continuidad laboral, lo que redundará en un abaratamiento del precio de la vivienda».
Desarrollar un nuevo Plan Estatal de Vivienda. «Adaptando su dimensión a la nueva situación a través de la movilización de suelo público y la construcción de obra nueva, lo que aumentaría la oferta de vivienda y generaría un alto volumen de empleo. Es imprescindible que el Plan actualice los módulos de venta y de alquiler de las viviendas protegidas, para poder construir sobre los suelos de reserva».
Crear una mesa de trabajo. «Dirigida a la contribución del sector inmobiliario para mitigar los efectos de la crisis y poner en marcha acciones que aprovechen su capacidad logística para atender situaciones de emergencia social».

Quizá esté en la inversión inmobiliaria la clave para empezar la recuperación económica

Estas medidas junto a la bajada de precios que tendrá lugar en los próximos meses puede tornarse en una oportunidad de acceder al mercado residencial de una gran parte de población que en los últimos años perdió el tren.

“En unos meses asistiremos a la vuelta paulatina a la normalidad y a una reactivación del mercado. Esta normalidad seguirá caracterizada por unas condiciones muy favorables para que la demanda de vivienda residencial retome su crecimiento, gracias a la recuperación del empleo y los salarios, precios razonables, disponibilidad de financiación y tipos de interés reducidos. Solo de esta forma seremos capaces de generar confianza de nuevo en los clientes y en el sector”

Juan Antonio Gómez Pintado APCE

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Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional. Y a los que no les importa pagar un poco más del precio de mercado. Ademas la mayoría de ellos son «Cashbuyer», osea que compran la casa al contado. Dos de cada tres viviendas vendidas a extranjeros no requirieron financiación. Con estos datos son muchos quienes se plantean vender su casa a extranjeros

Para vender tu casa a un extranjero esta debe tener unas características

No es de todo cierto que el cliente extranjero es menos sensible al precio que el comprador nacional. Lo que define al comprador extranjero es su nivel adquisitivo mayor lo que va unido a una demanda de mayor calidad de la vivienda . Es mas exigente que un comprador español con el mismo nivel adquisitivo.

Lo que atrae al comprador extranjero es nuestro clima y el sol. Por lo que buscan principalmente es una vivienda con grandes terrazas orientadas al suroeste. Si tu vivienda no tienes esa orientación ni una terraza grande o un buen jardín olvídate de venderle a un extranjero. Ellos buscan nuestro sol de inverno y este tiene que entrar a raudales en la casa.

Si quieres vender tu casa a un extranjero :

tiene que encontrarse en una localidad muy bien comunicada con el resto de Europa
la oferta de ocio y restauración debe ser atractiva
Un clima excelente.
terrazas de grandes dimensiones
buenas vistas
materiales de primera calidad

Trucos para vender tu casa a una extranjero

Si tu vivienda está ubicada en alguna de las comunidades donde los extranjeros son compradores en potencia y reúne las concisiones de las que te hablado antes , conviene tenerlos muy en cuenta a la hora promocionar la venta de tu casa. Y así aumentar las probabilidades de vender rápido y buen precio tu vivienda.

Aquí tienes algunos trucos para lograrlo con éxito:

Publicita la venta a tu casa en varios idiomas

La mayoria de las venta de viviendas a extrajeros en España se hacen a los británicos, con el 13,94% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Seguida por los franceses, quienes adquirieron el 7,85% de los inmuebles y los alemanes, nacionalidad que ostentó el 7,12% de las compraventas. En la localidad donde yo trabajo también hay muchos compradores nórdicos y belgas .

Por supuesto si quieres vender tu casa a un extranjero desbeberías anunciar sus virtudes en ingles que es el idioma universal .Casi todos los europeos hablan ingles. debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el inglés. es aconsejable utilizar los idiomas como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.

Fotografías de alta calidad y de todas las estancias de la casa.

Una de las cosas que me ocurren muy menudo con los compradores extranjeros es que muchos de ellos me escriben interesados por una vivienda y me piden más fotografías de la casa, y eso que solemos publicar muchas fotos, parece que nunca son suficientes… y deben estar realizadas desde diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.

Ademas de ser de calidad deben estar muy bien iluminadas, ya hemos visto antes que la luz y el sol son muy importantes para el comprador extranjero . Si las fotos son oscuras no se van sentir atraídos a visitar la vivienda. Nosotros solemos hacer fotos a distintas horas del día para que todas las estancias de la casa aparezcan iluminadas.

Podrías hacer la fotografías con tu teléfono móvil, ya que los hay capaces de sacar imágenes de alta calidad y si quieres optimizar el resultado puedes usar una de las múltiples apps de edición de fotos gratuitas Aunque sinceramente siempre es mejor usar cámara fotográfica de alta resolución con un objetivo gran angular que abarque toda la estancia. Quizá te compense contratar los servicios de un fotógrafo profesional .

Haz de tu casa un hogar acogedor

Además de limpiar bien a fondo los suelos, techos, paredes y escaleras, quita los muebles que sobren, organiza, cortinas y accesorios de manera que el hogar resulte acogedor, pon un aroma agradable en cada estancia, coloca cojines y alfombras tupidas y suaves… haz que resulte una vivienda en la que quiera vivir el futuro comprador.

Vender mi casa a extranjeros a través de una inmobiliaria

Si has llegado hasta aquí te habrás dado cuenta de que para conquistar a un comprador extranjero hace falta algo más que poner un simple anuncio.. De hecho, si quieres captar la atención de algún inversor o vender tu piso a un ruso, a un alemán o un británico tendrás que usar muchos recursos. De modo que si la idea de vender tu casa a un extranjero te resulta complicada puedes acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por ti.

Que se encargue de comercializarla una agencia inmobiliaria especializada directamente en los potenciales compradores de las diferentes nacionalidades.

En las principales ciudades y las zonas de costa donde hay muchos compradores extranjeros existen inmobiliarias especializadas en las distintas nacionalidades de los clientes compradores, con numerosas oficinas abiertas al público. A los extranjeros que pretenden invertir en España, les ofrece mucha más garantía contactar con gentes que hablan su lengua materna que directamente con los propietarios españoles, puesto que las inmobiliarias les dan mayor confianza en cuanto a los asuntos legales que requiere la compra de un inmueble y, sobre todo, en lo relativo a la forma de pago y los requisitos legales que exigen las trasferencias procedentes del extranjero.

Estas agencia suelen trabajar en colaboración con agencias locales con las que comparten la comisión de la venta. Comercializar la venta de tu vivienda con una agencia local bien conectada con el mercado extranjero te proporcionara la oportunidad de ofrecer tu vivienda tanto el mercado extranjero como el nacional. Con todas las garantías y la confianza de un agente local.

Elige una agencia tradicional, que se encuentre a pie de calle, que se encarge de vender tu piso por Internet, con presencia en portales inmobiliarios internacionales , en redes sociales y en organizaciones inmobiliarias internacionales para hacer que tu vivienda en venta llegue a estos clientes. Una agencia que dirija sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conoce al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conoce de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.

Esto, evidentemente, implica pagar una comisión que puede oscilar entre un 3% y un 7%

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Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2022

Cuando hablamos de gastos en la venta de una vivienda es conveniente distinguir entre gastos e impuestos . En el caso de estos últimos es posible evitar pagarlos en determinados caso que veremos más adelante.

Gastos en la venta de una vivienda

A continuación te voy a detallar los gastos que tendrás que asumir cuando decidas poner a la venta tu vivienda.

Certificado energético

¿qué es exactamente y cuánto te va a costar?

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de aportar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

Es importante tener en cuenta que el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente ( en Málaga es la Junta de Andalucía a través del Registro Andaluz de Certificados Energéticos ) para así obtener la etiqueta energética. Esta etiqueta es la que te va a pedir el notario, sin ella aunque tengas el certificado no será valido.

El coste de este documento varía en función del perito o el arquitecto, así como de la demanda en tu zona. No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros mas Iva.

Nota Simple Registral

Es un documento que expide el Registro de Propiedad que informa sobre las características del inmueble, quien es propietario , las cargas que tiene si las tuviera y las limitaciones de uso que pudiera tener.

Puedes pedirla en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble donde su coste no llega a los 4 euros , y también se puede solicitar en la la web del colegio de Registradores donde su coste en mayor , sobre los 9 euros.

Si has decidido la opción de pedirla por Internet fíjate bien de pedirlo en la web del Colegio de Registradores, hay otras paginas que se anuncian en la los buscadores y que pueden cobrarte hasta 20 euros por este tramite.

Si has decidido poner en venta tu vivienda con una agencia inmobiliaria te van a pedir una nota simple para verificar todos los datos en la nota de encargo de venta. Igualmente si encuentras un comprador particular será lo primero que te pida. Por lo que es importante tenerla preparada desde el primer momento

Reportaje fotográfico

Si hay algo que realmente te va a ayudar a vender tu casa lo antes posible y al mayor precio son unas buenas fotografías. Sin una buenas fotos muchos compradores potenciales no se van animar a visitar tu propiedad en venta. Y sin visitas no hay venta. Así que olvídate de anunciar tu casa con fotografías hechas con tu movil.

Está demostrado que en función de la calidad de las fotografías, depende la cantidad de visitas que consigamos y en consecuencia el precio final por el que logremos cerrar la venta. Hoy en dia no hay nada más que pasarse por cualquier portal inmobiliario para descubrir que la gran mayoría de los anuncios, tienen fotos realmente muy mejorables.

El coste de un reportaje fotográfico de una vivienda puede rondar los 200 euros dependiendo del tamaño y la zona de la vivienda.

Este gasto te lo puedes ahorrar si decides vender tu casa a través de una agencia inmobiliaria.

Certificado de la Comunidad

Cuando se vende una vivienda (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

Existe mucha polémica en torno a los honorarios que cobran los administradores de Fincas por este certificado y de si es ético o no cobrar por ello. Lo cierto que que el 90 % de ellos cobra por emitir este certificado el coste puede varias de los 20 a los 50 euros

Los honorarios de la agencia Inmobiliaria

Los honorarios del agente inmobiliario comprenden la comisión que obtendrá la agencia inmobiliaria si consigue la firma del contrato de compraventa mientras permanezca con vida el contrato de mediación. Lo habitual es que se realice en el momento en el que se firme la escritura publica de compraventa ante notario.

Los horarios suelen varia entre un 3 % y una 5% más IVA.

Aquí en la la Costa del Sol es habitual pactar unos honorarios de un 5% del precio de venta. Las agencias inmobiliarias comparten clientes y propiedades por lo lo que también comparten honorarios. Existen muchas agencias con clientes internacionales que recurren a agencias locales para ofrecer sus inmuebles a sus clientes extranjeros. Esto implica que los propietarios que pactan un 3% de honorarios tienen menos opciones de que optar a que estos clientes visiten su vivienda. Por mi experiencia las viviendas que tienen unos horarios de un 3% para compartir entre dos agencias. Finalmente solo se muestran a clientes de la agencia captadora.

Gastos en la venta de una vivienda con Hipoteca

Además de los gastos anteriores Si el inmueble que vas a vender tiene una hipoteca, tendrás asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Que son básicamente :

Comisión por cancelación anticipada que tendrás que abonar al banco. Dependerá de lo que hayas pactado con tu banco cuando constituiste la hipoteca. Por ley no puede ser mas del 1%
Cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas. Para ello deberás abonar los honorarios del notario ( escritura de cancelación de hipoteca), al registrador de la propiedad y al gestor. Dependiendo del importe de la hipoteca este gasto rara vez es menos de 1.000 euros

Impuestos en la venta de una vivienda

Una vez que has vendido toca ponerse al día con los impuestos asociados a la venta. Toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria ( en la declaración de la Renta) y con el Ayuntamiento del municipio (Plusvalía Municipal).

Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas ( IRPF)

Si la venta de la vivienda conlleva un beneficio económico . Es decir, que la has vendido por un precio mayor del que en su día pagaste por la compra. Si este es tu caso, estás obligado a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.

Los ingresos que se obtengan de la venta deben declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta. ¿Cómo se calcula? Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.

El impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:

Beneficio de 6000€ – impuesto del 19%.
Entre 6000 a 50.000€ – impuesto del 21%.
Más de 50.000€ de beneficio – impuesto del 23%.

Plusvalía Municipal

Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa. En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo desde que eres propietario ( sea por compra , herencia, liquidación de gananciales-..). Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años.

Para calcularlo tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar un gravemente que cada Ayuntamiento aplica uno diferente. Por lo que te recomiendo mucho que cuando decidas poner tu vivienda en venta acudas o llames al Ayuntamiento para conocer el importe de este impuesto para no llevarte sorpresas porque dependiendo del Ayuntamiento y de los años que hace que eres dueño puede ser un muy alto. Para consultar este dato en el Ayuntamiento te van a pedir el numero de referencia catastral ( que está en el recibo de IBI) la fecha en que adquiriste la vivienda .

Gastos en la venta de una vivienda que puedes ahorrarte

Exenciones en el IRPF por la venta de un inmueble

No siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. La Agencia Tributaria establece una serie de excepciones:

Ser mayor de 65 años
- Haber vendido nuestra vivienda habitual
- Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia
Reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual
Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca

¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.

¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?

Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.

Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

Gastos en la venta de una vivienda para no residentes en España

Si eres extranjero o no residente fiscal en España tienes los mismos gastos que un vendedor español, sólo varia en el impuesto de la renta. En tu caso deberás asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.

Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.

Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención. En el caso en que haya habido pérdida patrimonial, es decir que no haya habido benéficos en la venta La Agencia Tributaria reembolsará al vendedor el importe de ese 3%.

Gastos jurídicos en la venta de una vivienda

Todos estos gastos son en el caso de que tu vivienda no tenga ninguna carga , o alguna circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso. Si el inmueble pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estás vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que contrates los servicios de un gestor, abogado o notario que te ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios.

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Quizá esté en la inversión inmobiliaria la clave para empezar la recuperación económica

Estas medidas junto a la bajada de precios que tendrá lugar en los próximos meses puede tornarse en una oportunidad de acceder al mercado residencial de una gran parte de población que en los últimos años perdió el tren.

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