Comprar para alquilar

Comprar para alquilar

 

Estamos en un momento adecuado para comprar una vivienda. Vamos a ver si  es  conveniente comprar para alquilar 

Estamos ante uno de los panoramas inmobiliarios más interesantes que han existido durante los últimos años, ¡así que aprovéchalo!

Puedes vivir de tus rentas, pero antes deberás generalas. Si has pensado en comprar para alquilar. Invierte con cabeza.

 

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¿ Porque es un buen momento para comprar para alquilar ?

Actualmente  ya sea por un cambio social o por la imposibilidad de acceder a una hipoteca para financiar la compra:  por que el empleo no es estable o por no de poder ahorrar lo suficiente para hacer frente al pago de una entrada para la compra de una vivienda, muchas de las personas que estaban pensando en comprar una casa hayan optado por el alquiler. Por la que el mercado residencial de alquiler ha  crecido mucho en España en los últimos años. Hasta alcanzar el 23,9% de las viviendas en 2019.

También  está el hecho de que se ha producido un importante cambio cultural proveniente de Europa, y es que muchos jóvenes están empezando a plantearse que no quieren +estar atados a una hipoteca durante el resto de sus vidas, por lo que el alquiler posiciona como su primera opción.

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Construir para alquilar ( Built-to-rent ) 

De hecho esta tendencia europea no sólo se da  en los jóvenes que quieren alquilar. Este crecimiento ha llamado la atención a fondos de inversión y promotoras, que han visto en el residencial de alquiler una manera de mejorar la rentabilidad del parque de viviendas.

Importantes promotoras en 2019 anunciaron que se retiraba de la promoción para apostar  por la construcción de viviendas de alquiler . Ante la necesidad de ampliar el mercado de alquiler , ellos han optado por construir viviendas para alquilar que adapten a las necesidades de los inquilinos.

Ares ( un importante  fondo estadounidense ) ha anunciado a principios de 2020 de la creación de una socimi especializada en el residencial de alquiler. Ares prevé contar con una cartera de edificios build-to-rent en España valorada en 700 millones de euros.

 

Comprar para alquilar, una atractiva inversión

 El 10% del total de operaciones de compraventa en España en 2019 fueron de viviendas compradas como inversión. Estas compras  se han concentrado en zonas de costa y grandes ciudades, destinos que atraen el interés de pequeños y grandes inversores debido a la alta rentabilidad que ofrecen los alquileres de larga temporada.

Y actualmente se combinan dos factores que raramente se dan juntos: precios bajos y  el acceso a financiación barata a muchos años.

Por lo que comprar una casa con hipoteca para alquilarla es una oportunidad  que ven hasta los gestores de bolsa

“Si se compra la casa con una hipoteca a muy largo plazo y a tipo fijo, casi se puede decir que el activo es la hipoteca. Acceder a una financiación a un horizonte muy amplio a un tipo del 1,8% - 2% hace muy atractiva esta opción”
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La reactivación del mercado inmobiliario en los últimos años ha vuelto a convertir a la vivienda en el gran foco de inversión de los españoles. Actualmente, cuatro de cada cinco euros de nuestro ahorro ya se destinan a viviendas.

La vivienda vuelve a ser rentable y si se compra para alquilarla , lo es incluso más. 

Es una decisión que dependerá de la situación de cada inversor ya i que invertir con el objetivo de alquilar no es tan sencillo como parece. Liquidez, costes de mantenimiento, entrada… son los factores que hay que considerar antes de tomar una decisión así.

Por ello es  importante considerar todas las ventajas y desventajas que tiene este tipo de inversión a medio plazo.  

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Ventajas y desventajas de comprar para alquilar 

Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Alquilar es más rápido que vender. El alquiler es más rápido que la venta. Comenzarás a recuperar tu inversión muy rápido .Hay zonas en las que las viviendas solo duran días u horas en alquilarse
  2. Se obtiene dinero regularmente. Una vivienda siempre que esté alquilada te estará aportando dinero regular todos los meses. Te aportará liquidez regularmente.
  3. Si has solicitado una hipoteca para adquirir la vivienda , esta se pagará prácticamente sola. Finalmente tendrás una vivienda libre de cargas que se ha amortizado con las rentas del inquilino. La pagarás sin apenas darte cuenta.  

Deventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Tardarás más tiempo en recuperar tu inversión.  A corto plazo no se puede vender la vivienda sin registrar una pérdida importante, por los gastos iniciales de compra, y los gastos de venta. Con el tiempo, la vivienda se puede revalorizar pero tarda tiempo.
  2. Requiere una inversión inicial elevada, por lo que deberás asumir ese riesgo. La inversión en vivienda es que se trata de un activo muy poco líquido, es decir, que cuesta convertirlo en dinero. Normalmente no se vende una vivienda de un día para otro
  3. El principal riesgo es el impago de las inquilinos.  Es una inversión que solo genera ingresos si hay alguien que  paga el alquiler. Por suerte hay unos seguros que permiten reducir este riesgo, aunque también impactan la rentabilidad de la inversión. También hay que asumir que entre un inquilino y otro habrá periodos sin ingresos.  Es una inversión a largo tiempo por lo que hay más posibilidades de que surja alguna complicación en algún momento 
  4. Siempre existe el riesgo de que una administración límite el alquiler y eche por tierra toda tu estrategia. Aunque  actualmente el Estado premia a los propietarios de viviendas en alquiler por larga temporada con importantes beneficios fiscales en el IRPF. Hay incluso Ayuntamientos que reducen hasta un 90% el Impuesto de Bienes Inmuebles ( IBI) de los inmuebles alquilados por larga temporada.
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¿ Qué impacto tiene en la declaración de la Renta ?

Los últimos gobiernos han o fomentado  el alquiler de vivienda de larga temporada . Por lo que  las condiciones son bastante favorables a la inversión en vivienda para alquilarla.

  1. Primero, lógicamente, se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados incurridos por el propietario, aunque no los que se consideran como mejora.  El IBI,  la comunidad, igual que los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca, y otros gastos similares, 
  2. Desde enero de 2015, se puede deducir el 60% de la renta generada por la vivienda, después de aplicar las deducciones por gastos mencionadas anteriormente. Suponiendo que la renta fuera de 4.600€, entonces realmente se declararía un ingreso por el 40% de eso, 1.840€. Para alguien que tributa por el 20%, es un impuesto de menos de 400€, que está bastante bien.
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Conclusión. Alquilar para comprar es una buena inversión a futuro

 Tengo clientes que se han apostado por esta modalidad de inversión y hoy tienen una buena fuente de ingresos extra.  Incluso alguno de ellos que lo han hecho francamente bien disfrutan hoy de plena libertad financiera. Han delegado  en nosotras todo la gestión del alquiler de sus inmuebles y tiene una fuente de ingresos totalmente  pasivos.  

Eso si, es muy importante adquirir un buen inmueble para poder maximizar el retorno. Entonces la compra puede valer mucho la pena. 

Espero haberte aclarado las ideas. 

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