Cómo afrontará el mercado inmobiliario  esta crisis en 2020

Cómo afrontará el mercado inmobiliario esta crisis en 2020

La situación del mercado inmobiliario hoy es una incógnita. En estos días de teletrabajo he recibido muchas llamadas  de  mis clientes tanto vendedores y  como compradores. Y todos me preguntan cómo creo yo que va afectar esta crisis al mercado inmobiliario. A todos les digo lo mismo: afortunadamente seguimos manteniendo nuestro clima y nuestro estilo de vida seguirá siendo el mismo cuando todo esto acabe. Ese es nuestro punto fuerte. Solo hay que tener paciencia.

 Mercado inmobiliario si quieres  comprar  en 2020

Claro que en esta inusual situación donde el mercado está completamente parado para vendedores y compradores (al no haber visitas no hay nada) no afecta por igual a quien vende como a quien quiere comprar.

Ya antes del confinamiento  la vivienda en España rozaba precios máximos,  ya no era atractiva como inversión y  se estaban registrando bajadas de precio. Por lo que  ahora  esta situación de crisis  ha vuelto a llamar la atención de inversores en busca de oportunidades. 

En estos días estamos recibiendo muchas alertas de bajas de precios por parte de compradores interesados en comprar a un precio reducido.

mercado inmobiliario

Conforme volvamos a la actividad irán saliendo al mercado  vendedores  por necesidad, personas que buscan liquidez  o reducir gastos (segundas viviendas, pisos provenientes de herencias, etc.) que junto  al previsible deterioro del mercado de trabajo, hacen prever una caída de los precios. Pero esta crisis no la podemos comparar con la del 2008.   Las instituciones y las grandes empresas están sosteniendo y apoyando a sus clientes en esta crisis: los bancos están ofreciendo moratorias  de una añoa a sus clientes más vulnerables , las aseguradoras proponen pagos mensuales de las pólizas sin intereses, etc  todo el país está volcado en facilitar la salida de  esta situación. Remamos todos en la misma dirección

Esta es una situación puntual que durará lo que tarde en llegar una vacuna. Si estás pensando en adquirir una vivienda a buen precio este es el momento. Así que estate atento al mercado porque no  se va a producir una avalancha de rebajas. 

mercado inmobiliario oportunidad

Depende de la fuente que se consulte se prevén una bajada del 6% al 15% dependiendo de la zona. Yo personalmente creo que este es el  ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario  para reactivarse. Es la oportunidad para todos aquellos que tienen liquidez de sobra y están buscando comprar una casa. 

Según Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, este es el momento para los compradores de vivienda: en su opinión, esta situación sólo durará lo que resta de año y añade que son los que ponen ahora mismo el precio. Incluso aconseja “regatear el precio de una vivienda nueva al promotor o conseguir sacar una plaza de garaje o un trastero gratis”.

inversión inmobiliaria

Comprar para alquilar  

Además el mercado  del alquiler continúa con muy buena salud  y su rentabilidad seguirá siendo atractiva. Aunque el alquiler vacacional no pasa por su mejor momento y algunas viviendas volverán al alquiler de larga temporada, no son la mayoría. En las zonas de Costa y en las grandes ciudades siempre habrá necesidad tanto de vivienda residencial como vacacional. Y Málaga, donde resido y trabajo,  es uno de los referentes del mercado inmobiliario. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores  está en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante.

vender mi casa

El mercado inmobiliario si quieres vender en 2020

 

En cuanto a los vendedores yo les aconsejo que, si no tienen necesidad de vender y pueden aguantar hasta final de año,  no bajar el precio más de de un 5% o 8% a no  ser que la vivienda esté sobrevalorada, entonces deberá rebajar el valor por la sobrevaloración y por la llegada de la crisis. 

Es el momento de tener paciencia, reforzar las acciones de marketing y confiar  que el equipo comercial que gestiona la venta de su  saber hacer su trabajo.

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Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio. Existen Soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Te dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa con éxito.
Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Si quieres vender tu casa rápido y a buen precio. Existen soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Aquí te  dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa con éxito.

Quiero vender mi casa de la forma más fácil y sencilla posible

Vender una casa es mucho más fácil de lo que te imaginas si sigues estos pasos. Eso sí estos pasos son imprescindibles. Sino siempre puedes poner tu casa a la venta a un precio un 20% por debajo del precio de mercado y también la venderás rápido.. o no.

El primer consejo que voy a dar es que en todo momento tengas en cuenta al comprador de tu casa. Preocúpate por él. Ponte en su piel y ofrecelé una vivienda atractiva. En la que le apetezca vivir. Todos los pasos deben ir enfocados hacia el comprador. Así es como conseguirás vender tu casa rápido y a un precio justo. Así de fácil. 

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Quiero vender mi casa a buen precio

Antes de poner tu casa al venta  debes informarte bien y ajustar el precio de venta para que sea justo y competitivo. Para ello debes 

  • Informarte de la oferta y la demanda de la zona
  • Conocer el valor real de mercado de tu propiedad
  • Tener en cuenta las virtudes y debilidades de tu vivienda

Informarte de la oferta y la demanda de la zona

Si quieres vender tu casa pronto este consejo es especialmente importante: es fundamental  que conozcas a qué precios se está vendiendo en tu zona.

Estudia precio de las viviendas de tu zona en los portales inmobiliarios. Investiga a qué precio se  venden las viviendas con un tamaño y antigüedad similar a la tuya. Fíjate cuando tiempo llevan en venta para no fijarle el  precio a tu casa basándote en viviendas que están un venta desde hace siglos y no se venden por ofrecerse en un precio por encima de mercado.

Además, de esta manera sabrás valorarlo correctamente para que cuando recibas ofertas, sepas con seguridad si aceptarla o no.   A lo hora de fijar el precio  ten muy en cuenta que los compradores  tratarán de realizar una oferta a la baja, por lo que es interesante que aumentes hasta en un 10% el valor real del inmueble. A partir de ahí podrás negociar para llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes

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Conoce el valor real en el mercado  de tu propiedad

Yo siempre recomiendo acudir a un profesional que te asesore para fijar un precio óptimo, pero si no lo vas a hacer te aconsejo que te fijes  en los precios de los inmuebles publicados en tu zona  y en las necesidades de venta que tu tengas. Teniendo siempre en cuenta los gastos que conlleva la venta de una casa que tentrás que restar a los beneficios.  

 Fíjate si en los alrededores se está construyendo obra nueva. La construcción vuelve a apuntar fuerte y eso suele repercutir en las viviendas de segunda mano. Estas viviendas se venden a precios muy competitivos, hay compradores que prefieren estrenar una casa  y eso puede influir mucho en la venta de tu vivienda. 

 Lo importante es que, hagas lo que hagas, no te dejes llevar por presentimientos y suposiciones para fijar el precio, ya que podrías perder dinero al vender tu casa más barata de lo que corresponde, o bien, quedarte con el piso a la venta para la eternidad.

Tener en cuenta las virtudes y debilidades de tu vivienda

Aquí es importante tener una visión real del  valor de tu casa: para fijarlo de manera óptima ten en  cuenta varios factores:

  • Reformas que tiene o necesita la casa
  • Orientación. No tiene el mismo valor una vivienda orientada al sur que una orientada al norte más fría y sombría
  • Ubicación: Si está en una zona tranquila, o cerca del garaje o la piscina con más ruido..
  • Zonas comunes: si tiene piscina , parque infantil, conservación de las zonas comunes, etc

Al principio de este articulo te dije que debías tener en cuenta al comprador de tu vivienda. Pues bien cuando valores tu vivienda hazlo como si fueses a comprarla tu de nuevo. 

vender mi casa

Con estos tres factores debes decidir un precio y si quieres venderlo rápido tendrías que  asegurarte de que tu precio es competitivo.  Te aconsejo que pruebes a poner un precio levemente inferior para ver la reacción de los clientes. El número de visitas que recibas va a ser el mejor indicador de si el precio es el correcto para vender en el menor tiempo posible.

Quiero vender mi casa rapido

Si quieres vender tu casa rápidamente. Ten en cuenta estos puntos y ponte a ello.

Céntrate en el estado de tu vivienda. Prepara tu casa para mostrarla 

Este punto es fundamental hay viviendas que a pesar de estar en muy buen precio y tenerlo todo para venderse rápidamente si problemas no venden porque el comprador cuando va a la casa se encuentra con un perro,  niños corriendo y un montón de fotografías de la familia en el salón. Así no hay nadie que se imagine viviendo en ella.

  • Limpia: Especialmente en la cocina y en los baños es importante limpiarlos en profundidad.  Ventila la vivienda  y utiliza ambientadores.
  • Reforma: renovar su imagen incrementará su valor un 20%. Una buena opción sería renovar baños y cocina, dos de los puntos que  más se valoran. Puertas, ventanas y suelos también son puntos claves. Este es el momento perfecto para hacer una revisión completa de tu casa e identificar sus puntos fuertes y débiles. Si hay daños que puedes reparar, hazlo. Si no quieres invertir tanto dinero en una casa que finalmente vas a vender.  Lo que si tendrás que reparar son los desperfectos  en la vivienda como pomos de las puertas, ventanas estropeadas o enchufes muy antiguos. Eso da muy mal aspecto a la vivienda y además de perjudicar la venta favorece ofertas muy  a la baja. 
  • Desperzonaliza y decora: Aunque todos pensemos que nuestra casa es la mejor.  Es un error pensar que  todo el mundo tiene nuestro gusto. Con  técnicas  como el Home Staging podemos mejorar el aspecto y así potenciar la venta. Por medio de una decoración neutra y natural se potencian los puntos fuertes de tu vivienda para que sea más fácil la venta. Se trata de convertir nuestra vivienda en un hogar que puedo gustarle al mayor numero de compradores. Este es  un de los factor que hará que la venta de tu casa se potencie.  Según mi experiencia este es el factor que más acelera el tiempo de venta de una vivienda. Se trata de eliminar los objetos que personalicen la vivienda, organizar las estancias y prepararla para la visita.Hay estudios que dicen que el Home Staging reduce el tiempo de venta de una vivienda dos meses. Y yo estoy completamente de acuerdo. 
home staging

Publica un anuncio atractivo

Una vez que la casa está preparada para mostrarla. No es suficiente con publicarla ,hay mucha competencia y tienes que  generar contenido atractivo y en un mundo digital las fotografías son fundamentales. Yo  te recomiendo  que contrates a un fotógrafo  para tener unas fotografías con la máxima calidad y que saqué lo mejor de la vivienda. 

También es fundamental  una descripción detallada de la vivienda donde además de resaltar sus virtudes se especifiquen : metros cuadrados y útiles, certificación energética, ascensor, plano de la vivienda…  Zonas comunes , ubicación.  Todos los detalles son importantes para animar al comprador a visitar tu vivienda. Sin visita no hay venta 

Dale difusión a la venta de casa 

Hoy en día la todos los inmuebles que se quieren vender se publican en Internet y todos los compradores buscan sus futuros pisos a través de Internet. Aún así vender una vivienda por Internet no tan  es fácil y rápido como parece.

Hay que  tener en cuenta todos los detalles: el orden en que se publican las fotos, actitud que tengas durante las llamadas, en qué portales lo publicas para llegar a la  gente que está interesada en comprar en tu zona. Hay muchos filtros que aportan los portales  y ayudan a posicionar tu vivienda. 

Anuncia tu piso correctamente y actualízalo . Aporta más fotografías cada 10 días para que tu anuncio se refresque y aparezca en los primeros puestos los portales puede ser una buena estrategia.

Otra estrategia interesante si tu casa está en una gran ciudad o en una zona de costa es enfocar la venta de casa a extranjeros. Ellos son menos sensibles al precio siempre que la casa reúna todas sus necesidades . 

alquiler seguro

Mima el detalle las visitas a la casa.

Piensa que todo el trabajo previo se refleja en la visita del comprador a tu casa. 

Después de haber atendido a todas las llamadas, de lidiar con todos los curiosos sin interés real de compra.  Ya tienes un  comprador potencial en tu casa. sé amable y servicial con todas las visitas, nunca sabes si será tu comprador.

La hora a la que se visite la casa es fundamental. La luminosidad de la vivienda es un punto clave en esto. Siempre parecerá más atractiva una vivienda cuando haya horas de luz que cuando esté oscureciendo y necesite luz artificial. Depende mucho de la orientación de tu vivienda pero el objetivo es siempre el mismo: aprovechar la luz solar al máximo.

Durante las visitas, muestra la vivienda sin prisas, guiando al posible comprador a lo largo de las instancias. Es importante ser sincero y evitar engañar o falsear algún tipo de desperfecto o situación. Tener toda la información del inmueble disponible para que el cliente tenga las cosas claras y pueda tomar la decisión cuanto antes.

La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

Negocia y elige al comprador 

Si has seguido todos estos pasos probablemente tendrás distintos interesados en tu propiedad, elige a la persona esté lista para realizar los trámites de compraventa en menor tiempo, o quien te haga una mejor oferta. Todo depende de tu criterio y de tus necesidades.

Es importante que te asesores de todos los de tramites  para vender tu vivienda así­ como, conocer qué documentación deberás pedirle al futuro comprador: antes de firmar un contrato de arras deberías estar seguro de que comprador va a poder financiar la compra de la vivienda, por ejemplo. También tendrás que tener en cuenta  si tienes una hipoteca los pasos a seguir para cancelarla.

Y todo está correcto podréis firmar y contrato de arras. Y  Cuando todo  esté  revisado y aprobado por ambas partes, se deben firmar las escrituras en notaría. ¡Y listo!

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Todos los gastos en la venta de una vivienda

Todos los impuestos y gastos en la venta de una vivienda en 2020. Hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos, descubre si puede ser tu caso

Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional
Quiero vender mi casa a extranjeros

Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional. Y  a los que no les importa pagar un poco más del precio de mercado. Ademas  la mayoría de ellos  son «Cashbuyer», osea  que compran la casa al contado. Dos de cada tres viviendas vendidas a extranjeros  no requirieron financiación.  Con estos datos son muchos quienes se plantean vender su casa a extranjeros

Quiero vender mi casa a extranjeros

Para vender tu casa a un extranjero esta debe tener unas características

No es de todo cierto que el cliente extranjero es menos sensible al precio que el comprador nacional. Lo que define al comprador extranjero es su nivel adquisitivo mayor lo que va unido a una demanda de mayor calidad de la vivienda . Es mas exigente  que  un comprador español con el mismo nivel adquisitivo. 

Lo que atrae al comprador extranjero es nuestro clima y el sol. Por lo que buscan principalmente es una vivienda con grandes terrazas orientadas al suroeste. Si tu vivienda no tienes esa orientación ni una terraza grande o un buen jardín olvídate de venderle a un extranjero. Ellos buscan nuestro sol  de inverno y este tiene que entrar a raudales en la casa. 

Quiero vender mi casa a extranjeros

Si quieres vender tu casa a un extranjero :

  • tiene que encontrarse en una localidad muy bien comunicada con el resto de Europa
  • la oferta de ocio y restauración  debe ser atractiva
  • Un clima excelente.
  • terrazas de grandes dimensiones
  • buenas vistas
  • materiales de primera calidad
Quiero vender mi casa a extranjeros

Trucos para vender tu casa a una extranjero 

Si tu vivienda está ubicada en alguna de las comunidades donde los extranjeros son compradores en potencia y reúne las concisiones de las que te hablado antes , conviene tenerlos muy en cuenta a la hora promocionar la venta de tu casa. Y así aumentar las  probabilidades de vender rápido y buen precio tu  vivienda.

Aquí  tienes algunos trucos para lograrlo con éxito: 

Publicita la venta a tu casa en varios idiomas

La mayoria de las venta de  viviendas a extrajeros en España se hacen  a  los británicos, con el 13,94% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Seguida por  los franceses, quienes adquirieron el 7,85% de los inmuebles y los alemanes, nacionalidad que ostentó el 7,12% de las compraventas. En la localidad donde yo trabajo también hay muchos compradores nórdicos y belgas . 

Por supuesto si quieres  vender tu casa a un extranjero desbeberías anunciar sus virtudes en ingles que es el idioma universal .Casi todos los europeos hablan ingles. debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el inglés. es aconsejable utilizar los idiomas  como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.

 Fotografías de alta calidad y de todas las estancias de la casa. 

Una de las cosas que me ocurren muy menudo con los compradores extranjeros es que muchos de ellos me escriben interesados por una vivienda y me piden más fotografías de la casa, y eso que solemos publicar muchas fotos, parece que nunca son suficientes… y deben estar realizadas desde diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.

Ademas de ser de calidad deben estar muy bien iluminadas, ya hemos visto antes que la luz y el sol son muy importantes para el comprador extranjero . Si las fotos son oscuras no se van sentir atraídos a visitar la vivienda. Nosotros solemos hacer fotos a distintas horas del día para que todas las estancias de la casa aparezcan iluminadas. 

Podrías hacer la fotografías con tu teléfono móvil, ya que los hay capaces de sacar imágenes de alta calidad y si quieres optimizar el resultado puedes usar una de las múltiples apps de edición de fotos gratuitas Aunque sinceramente siempre es mejor usar cámara fotográfica de alta resolución con un objetivo gran angular que abarque toda la estancia. Quizá te compense contratar los servicios de un fotógrafo profesional .

Haz de tu casa un hogar acogedor

Además de limpiar bien a fondo los suelos, techos, paredes y escaleras,  quita los muebles que sobren, organiza, cortinas y accesorios de manera que el hogar resulte acogedor, pon un aroma agradable en cada estancia, coloca cojines y alfombras tupidas y suaves… haz  que resulte una vivienda en la que quiera vivir el futuro comprador.

Quiero vender mi casa a extranjeros

Vender mi casa a extranjeros a través de una inmobiliaria 

 Si has llegado hasta aquí te habrás dado cuenta de que para conquistar a un comprador extranjero  hace falta algo más que poner un simple anuncio.. De hecho, si quieres captar la atención de algún inversor o vender tu piso a un ruso, a un alemán o un británico tendrás que usar muchos recursos.  De modo que si la idea de vender tu casa a un extranjero te resulta complicada puedes acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por ti. 

Que se encargue de comercializarla una agencia inmobiliaria especializada directamente en los potenciales compradores de las diferentes nacionalidades.

En las principales ciudades y las zonas de costa donde hay muchos compradores extranjeros existen inmobiliarias especializadas en las distintas nacionalidades de los clientes compradores,  con numerosas oficinas abiertas al público. A los extranjeros que pretenden invertir en España, les ofrece mucha más garantía contactar con gentes que hablan su lengua materna que directamente con los propietarios españoles, puesto que las inmobiliarias les dan mayor confianza en cuanto a los asuntos legales que requiere la compra de un  inmueble y, sobre todo, en lo relativo a la forma de pago y los requisitos legales que exigen las trasferencias procedentes del extranjero.

Estas agencia suelen trabajar en colaboración con agencias locales con las que comparten la comisión de la venta. Comercializar la venta de tu vivienda con una agencia local bien conectada con el mercado extranjero  te proporcionara la oportunidad de ofrecer tu vivienda tanto el mercado extranjero como  el nacional. Con todas las garantías y la confianza de un agente local.

 Elige una agencia tradicional, que se encuentre a pie de calle,  que se encarge de vender tu  piso por Internet, con presencia en portales inmobiliarios internacionales , en redes sociales y en organizaciones inmobiliarias internacionales para hacer que tu  vivienda en venta llegue a estos clientes.  Una agencia que dirija sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conoce al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conoce de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.

Esto, evidentemente, implica pagar una comisión que puede oscilar entre un 3% y un 7%

.

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Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Cuando  hablamos de gastos en la venta de una vivienda es conveniente distinguir entre gastos e impuestos . En el caso de estos últimos es posible evitar pagarlos en determinados caso que veremos más adelante.

gastos en la venta de una vivienda

Gastos en la venta de una vivienda

A continuación te voy a detallar los gastos que tendrás que asumir cuando decidas poner a la venta tu vivienda.  

Certificado energético

 ¿qué es exactamente y cuánto te va a costar?

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de aportar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

Es importante tener en cuenta que el profesional  tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente ( en Málaga es la Junta de Andalucía a través del Registro Andaluz de Certificados Energéticos ) para así obtener la etiqueta energética. Esta etiqueta es la que te va a pedir el notario, sin ella aunque tengas el certificado no será valido. 

El coste de este documento varía en función del perito o el arquitecto, así como de la demanda en tu  zona.  No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros mas Iva.  

Nota Simple Registral

Es un documento que expide el Registro de Propiedad que informa sobre las características del inmueble,  quien es propietario , las cargas que tiene si las tuviera y las limitaciones de uso que pudiera tener. 

Puedes pedirla en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble donde su coste no llega a los 4 euros , y también se puede solicitar en la  la web del colegio de Registradores donde su coste en mayor , sobre los 9 euros.

Si has decidido la opción de pedirla por Internet fíjate bien  de  pedirlo en la web  del Colegio de Registradores, hay  otras paginas que se anuncian en la los buscadores y que pueden cobrarte hasta 20 euros por este tramite. 

Si has decidido poner en venta tu vivienda con una agencia inmobiliaria te van a pedir una nota simple para verificar todos los datos  en la nota de encargo de venta. Igualmente si encuentras un comprador particular será lo primero que te pida. Por lo que es importante tenerla preparada desde el primer momento 

Reportaje fotográfico 

Si hay algo que realmente te va a ayudar a vender tu casa lo antes posible y al mayor precio son unas buenas fotografías. Sin una buenas  fotos muchos compradores potenciales no se van animar  a visitar tu propiedad en venta. Y sin visitas no hay venta. Así que olvídate de anunciar tu casa con fotografías hechas con tu movil.

Está demostrado que en función de la calidad de las fotografías, depende la cantidad de visitas que consigamos y en consecuencia el precio final por el que logremos cerrar la venta. Hoy en dia no hay nada más que pasarse por cualquier portal inmobiliario para descubrir que la gran mayoría de los anuncios, tienen fotos realmente muy mejorables. 

El coste de un reportaje fotográfico de una vivienda puede rondar los 200 euros dependiendo del tamaño y la zona de la vivienda. 

Este gasto te lo puedes ahorrar si decides vender tu casa a través de una agencia inmobiliaria.

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Certificado de la Comunidad

Cuando se vende una vivienda  (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el  que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

Existe mucha polémica en torno a los honorarios que cobran los administradores de Fincas por este certificado y de si es ético o no cobrar por ello. Lo cierto que que el 90 % de ellos cobra por emitir este certificado el coste puede varias de los 20 a los 50 euros

Los honorarios de la agencia Inmobiliaria

Los honorarios del agente inmobiliario comprenden la comisión que obtendrá  la agencia inmobiliaria si consigue la firma del contrato de compraventa mientras permanezca con vida el contrato de mediación. Lo habitual es que se realice en el momento en el que se firme la escritura publica de compraventa ante notario. 

Los horarios suelen varia entre un 3 % y una 5% más IVA. 

Aquí en la la Costa del Sol es habitual pactar unos honorarios de un 5% del precio de venta. Las agencias inmobiliarias comparten clientes y propiedades por lo lo que también comparten honorarios. Existen muchas agencias con clientes internacionales que recurren a agencias locales para ofrecer sus  inmuebles a sus clientes extranjeros. Esto implica que los propietarios que pactan un 3% de honorarios tienen menos opciones de que optar a que estos clientes visiten su vivienda. Por mi experiencia las viviendas que tienen unos horarios de un 3% para compartir entre dos agencias. Finalmente  solo se muestran a clientes de la agencia captadora.

Gastos en la venta de una vivienda con Hipoteca

Además de los gastos anteriores Si el inmueble que vas a vender tiene una hipoteca, tendrás asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Que son  básicamente :

  • Comisión por cancelación anticipada que tendrás que abonar al banco. Dependerá de lo que  hayas pactado con tu banco cuando constituiste la hipoteca. Por ley no puede ser mas del 1% 
  • Cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas. Para ello deberás abonar los honorarios del  notario ( escritura de cancelación de hipoteca), al registrador de la propiedad  y al gestor. Dependiendo  del importe de la hipoteca este gasto rara vez es menos de 1.000 euros 
gastos venta vivienda

Impuestos en la venta de una vivienda

Una vez que has vendido toca ponerse al día con los impuestos  asociados a la venta.  Toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria  ( en la declaración de la Renta) y con el Ayuntamiento del municipio (Plusvalía Municipal). 

Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas ( IRPF)

Si la venta de la vivienda conlleva un beneficio económico . Es decir, que la has vendido  por un precio mayor del que en su día pagaste  por la  compra. Si este es tu caso, estás  obligado a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.

 Los ingresos  que se obtengan de la venta deben  declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta. ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.

 El impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:

  • Beneficio de 6000€ – impuesto del 19%.
  • Entre 6000 a 50.000€ – impuesto del 21%.
  • Más de 50.000€ de beneficio – impuesto del 23%.
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Plusvalía Municipal 

Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa. En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo desde que eres propietario  ( sea por compra , herencia, liquidación de gananciales-..). Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años.

Para calcularlo tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar un gravemente que cada Ayuntamiento aplica uno diferente. Por lo que te recomiendo mucho que cuando decidas poner tu vivienda en venta acudas o llames al Ayuntamiento para conocer el importe de este impuesto para no llevarte sorpresas  porque dependiendo del Ayuntamiento y de los años que hace que eres dueño puede ser un muy alto. Para consultar este dato en el Ayuntamiento te van a pedir el numero de referencia catastral ( que está en el recibo de IBI) la fecha en que adquiriste la vivienda . 

Gastos en la venta de una vivienda que puedes ahorrarte 

Exenciones en el IRPF por la venta de un inmueble 

No siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. La Agencia Tributaria establece una serie de excepciones:

  • Ser mayor de 65 años

    • Haber vendido nuestra vivienda habitual

    • Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia

  • Reinvertir el dinero  de la venta en una nueva vivienda habitual

  • Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca

¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.

 

¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?

Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.

Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

 

hipoteca puente

Gastos en la venta de una vivienda para no residentes en España 

Si eres  extranjero o no residente fiscal en España tienes los mismos gastos que un vendedor español, sólo varia en el impuesto de la renta. En tu caso deberás asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.

Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.

Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención. En el caso en que haya habido pérdida patrimonial, es decir que no haya habido benéficos en la venta  La Agencia Tributaria reembolsará al vendedor el importe de ese 3%. 

alquilar vivienda

Gastos jurídicos en la venta de una vivienda 

Todos estos gastos son en el caso de que tu  vivienda  no tenga ninguna carga ,  o alguna circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso. Si el inmueble  pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estás  vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que contrates los servicios de  un gestor, abogado o notario que te  ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios. 

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Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

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