La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

Una hipoteca puente es una solución que permite unificar dos préstamos hipotecarios. Si has encontrado una casa que no quieres perder, te has trasladado de ciudad, necesitas urgentemente más espacio, …

Esta hipoteca una buena solución porque te permite  cambiar de vivienda aunque actualmente estés pagando la hipoteca de tu vivienda actual

hipoteca puente

La hipoteca puente te permite cambiar de casa sin tener que vender la vivienda actual con prisas

Aunque lo ideal es que vendas tu primer inmueble y con eso hagas frente a lo que te quede por pagar de la hipoteca . Porque  pagar dos hipotecas puede resultar inviable, la hipoteca puente permite la unificación de ambos préstamos en uno sólo hasta que se consiga vender la antigua vivienda.

Dependiendo de la entidad de darán una prórroga para vender de tu casa de 1 a 5 años.  Eso sí  la venta de la primera casa se debe realizar en el periodo estipulado en las condiciones. En caso contrario, el préstamo deberá modificarse con nuevas carencias de pago, lo que hará que aumenten los intereses.

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¿Cómo funciona la hipoteca puente?

Una hipoteca puente consiste en un solo préstamo que se divide en dos garantías: la vivienda actual y la que quieres comprar, más los gastos. El importe de la hipoteca  se reparte entre las dos viviendas.

Si quieres cambiar de casa pero no tienes dinero, esta opción puede ser realmente interesante. El banco de prestará como máximo el 80% de la tasación de las dos viviendas y que puedes  financiar el 100% de las compras más gastos

Durante lo primeros cinco años hay unas condiciones para que puedas hacer frente a los pagos de manera cómoda , lo habitual es que no tengas que  amortizar capital  y pagues solo intereses. Un vez que vendas se cancela la parte del préstamo que recae sobre la casa que se vende. El resto queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal, que tiene un tipo más bajo que el préstamo puente.

 Será en este momento cuando la hipoteca puente desaparezca para convertirse en una hipoteca convencional por el nuevo inmueble.

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¿Y si no consigo vender la casa?

Si eso  ocurre, acabarás terminando el período de carencia de amortización comentado anteriormente y, al final, estarás pagando dos hipotecas al mes. Es decir, la hipoteca puente suma el importe de dos préstamos más los intereses. Durante el tiempo de carencia, sólo pagas los intereses de ambos préstamos. Pero si no vendes la vivienda entonces tendrás que hacer frente a un préstamo único que incluya el importe de ambas viviendas quedando como resultado una única cuota por todo el  importe que se solicitó al banco.

Es importante que sepas  que al haber como garantía las dos propiedades, en caso de impago podrías perder las dos viviendas.

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Lo cierto es que es una operación que conlleva su riesgo

Y también  está el hecho de que se incrementan los costes al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe. Pero es muy conveniente en determinados casos y para eso está. 

  Además si no logras vender la vivienda siempre está la opción de buscar un buen inquilino y  alquilarla. Yo he tenido clientes que no consiguieron vender la vivienda en su momento y hoy la tienen alquilada sin pensamiento de venderla

Si estás dándole vueltas a esta opción sopesalo bien. Es una opción muy interesante

Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes

Si te ha gustado lo que has leído, te ha ayudado  y crees que puede ayudar a alguien más , puedes compartirlo y recomendarlo en la redes sociales  usando los botones de ahí  abajo.  

Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. 

Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar. Tiene sus ventajas: 

  • Sabrás de antemano si el banco te da una hipoteca
  • Buscas una casa con un precio que se ajusta a lo que te presta el banco
  • No tendrás que preocuparte por agotar el plazo del contrato de arras
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Antes de contratar una hipoteca asegúrate que cumplir con los requisitos básicos. 

Saber si cumples los requisitos económicos para contratar una hipoteca es el primer paso necesario si no quieres perder tu tiempo. En  2 cosas que debes saber antes solicitar una hipoteca encontrarás  información relevante al respecto

Adquirir unos conocimientos hipotecarios básicos antes de iniciar el proceso de contratación de un préstamo hipotecario también es importante. 

Compara  y negocia antes de contratar un hipoteca 

Una vez adquiridos los conocimientos  mínimos. El tipo de interés es importante, pero también las comisiones, los productos vinculados (seguros, tarjetas y demás servicios que tenemos que contratar además del préstamo) y la letra pequeña (existencia de cláusulas suelo, carencias, etcétera). Comparar es esencial, usando las herramientas online , acudiendo a la web de cada banco para descargar y leer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada hipoteca y, también, eligiendo una sucursal que nos informe personalmente.

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Entrega la documentación necesaria para contratar un hipoteca

Una vez que has  elegido ya la entidad con la que vas a contratar la hipoteca . El banco nos pedirá la documentación que acredite tu solvencia económica. Básicamente sera la misma en todos los bancos: las últimas nóminas, la última declaración de la renta, extractos de nuestros gastos e ingresos, etc.) . con esa documentación el estudian  tu perfil economico y valoran si te puede conceden la hipoteca.

El banco tiene que tasar la vivienda 

Una vez aprobada la hipoteca por el banco. El banco necesita un informe de la vivienda con una valoración. Este informe la realiza una sociedad tasadora homologada  y tiene un coste  unos 300 euros. Esta información le servirá al  banco para saber cuál es el valor de la vivienda que quieres comprar. Y función del valor de esa tasación el banco sabrá  que cantidad te va a prestar.

Normalmente es el propio banco quien se encarga de contratar a una empresa tasadora para que realice la tasación de la vivienda. Aunque hay bancos que aceptan que el cliente aporte una tasación externa, siempre quesea de una sociedad tasadora homologada por el banco .

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Revisa con el Notario las condiciones de la hipoteca que vas a contratar 

El penúltimo paso es elegir la notaría en la que queremos firmar. Aunque es probable que el banco te sugiera acudir a la notaria  con la que suele trabaja habitualmente.  Si sabes donde ir  te recomendado usar la notaria del banco todo será mas ágil y rápido . 

 Tienes que visitar al notario al menos un día antes de firmar la escritura de hipoteca  junto a los cotitulares y a los avalistas de la operación, si los hay. Por la ley, el NOTARIO:

  • Verificará que el banco nos aportado la documentación de la hipoteca   plazo de diez días de antelación. Esta es la documentación :

    • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).  En ella tienen que aparecer las condiciones de financiación que el banco nos ofrece. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante durante un plazo mínimo de diez días.

    • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ella aparecen las cláusulas más delicadas del crédito hipotecario: si se usa un índice de referencia para calcular el interés, si el préstamo se otorga en otra divisa, qué gastos de constitución tiene que pagar el cliente, etc.

    • Una copia del contrato cuyo contenido debe coincidir con el de las dos fichas anteriores.

  • Nos explicará las condiciones de la hipoteca punto por punto y responderá a todas nuestras preguntas.

  • Nos hará pasar un test para que quede acreditado que entendemos las cláusulas del contrato y que se nos ha facilitado toda la información prevista por la ley.

Es importante este día ejercer este derecho y preguntar al notario que te atienda todas las dudas que puedan surgirte.  Esta opcion no la contemplaba antes la ley y es una gran oportunidad para tener todo muy claro antes del día de la firma de la escritura cuando  hay mas nerviosismo. Normalmente estarán también los vendedores de la vivienda, el banco, el agente inmobiliario . He visto a muchos  los clientes que  sabía muy bien lo que firmaban. 

El notario no  cobrará nada ni por el asesoramiento, ni por el test, ni por el acta notarial que elabore para certificar que hemos recibido la información y la documentación pertinente. Ya cobrará le escritura de hipotec

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Firma la escritura de hipoteca y compraventa

Y llegó el gran día. Este es  un día para disfrutarlo.

Ya están todos los tramites hechos, ya has revisado toda la documentación de la hipoteca. La agencia inmobiliaria y  el banco también ha hecho sus deberes y ha revisado toda la documentación  de la vivienda  y el banco  seguro de que va hipotecar un bien libre de cargas. Créeme que si hubiera algo raro con la propiedad el banco no arriesga su dinero 

Tras la  firma de la compraventa y la hipoteca ambos contratos y la entrega de los cheques correspondientes. Ya eres   oficialmente  propietario de una vivienda y  titular de un préstamo hipotecario. Ya sólo te tienes que preocupar de pagar todos los meses y disfrutar de casa nueva. 

La gestaría del banco  tendrá que hacer los trámites necesarios (pago de impuestos y aranceles e inscripción de la hipoteca y de la compraventa en el Registro de la Propiedad) para terminar de cerrar la operación.

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Algo que debes saber antes de contratar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Todo lo que debes saber antes  solicitar una hipoteca

Todo lo que debes saber antes solicitar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes en todas las entidades bancarias, independientemente de si acudes a tu banco o solicitas una hipoteca online,  y  que  tendrás que tener en cuenta

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ANTES DE SOLICITAR UNA HIPOTECA

Quiero darte un par de consejos  Para que que no pierdas ni tu tiempo ni la ilusión.

En todos los bancos tendrás que documentar, tanto tu situación personal y económica como las características y el precio de la vivienda que quieres comprar. 

 Así que antes de empezar a buscar casa tendrás que tener muy claro cuanto dinero te va a prestar el  banco y qué porcentaje de la compra te va a financiar. Así sabrás

  • Cual es  tu presupuesto para comprar una vivienda
  • Cuánto dinero tendrás que tener ahorrado

Un vez que tengas claro estos dos puntos estás listo para comprar. 

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PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA DEBES  SABER CUÁNTO DINERO TE VA A PRESTAR EL BANCO

Los ingresos mensuales netos de los solicitantes son la base de cualquier análisis de riesgo para  aprobar una hipoteca. Para lo que es  vital que los ingresos (nómina, rentas por alquiler de viviendas en propiedad o cualquier otra entrada de dinero mensual).  no  supere entre el 30 y el 40%, de la  cuota mensual de la hipoteca.   

Por ejemplo.  Si cobras  en total 2.400 euros al mes limpios, la cuota máxima que podrás pagar para el banco será de entre 720 y 960 euros.  Por lo que podrás comprar un vivienda de unos 200.000 euros

Dependiendo el   tipo de interés que te  apliquen y el plazo  de amortización que te que te concedan ( 20, 25 o 30 años) , sabrás exactamente qué importe te va a financiar el banco y si está dentro de tus posibilidades .

Para estos cálculos te vendrá muy bien un simulador de hipotecas 

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El principal  motivo por el que los tipos de interés  en un préstamo hipotecario son tan bajos es porque la vivienda es la garantía del pago del dinero que te van a prestar. Así que , como supondrás, para  poder contratar una hipoteca, no basta con que acudas al banco acreditando que eres una persona solvente. El banco también tiene que valorar la vivienda que va a hipotecar  y te prestará una parte de ese valor. El resto lo tendrás que aportar tú. Por lo que es importante tener dinero ahorrado.

¿ CUÁNTO DINERO TENGO QUE TENER AHORRADO PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA? 

 Hoy en día  muy pocos bancos ofrecen financiar 100%  de la compra. Y  aunque consigas que te financien el 100% tendrás  que tener ahorrado el importe  de los gatos de la compraventa que son aproximadamente un 10%.

Así que, si la casa que te gusta cuesta 200.000 euros, prácticamente ninguna entidad te concederá más de 160.000 euros. Por lo que si  no dispones de unos ahorros  de 40.000 euros a ser muy complicado que te concedan la hipoteca. 

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NO TE ENDEUDES POR ENCIMA DE TUS POSIBILIDADES 

En este sentido hay que hacer autocrítica y ser responsables para evitar endeudarnos más de lo que realmente podemos ya que correríamos el riesgo de perder nuestro hogar. Además, como no hay muchos bancos que contemplen la dación en pago, en la mayoría de los casos la deuda no quedaría saldada al entregar la vivienda, por lo que seguiríamos debiéndole dinero a la entidad.

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

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Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes