Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas ¿Qué documentación  necesito? ¿ necesito disponer de ahorros para solicitar la hipoteca? ¿cuando tengo que dar una paga y señal ?¿cómo sé que la casa no tiene deudas?

En este articulo te voy a detallar los paso a seguir para comprar una vivienda. Sin hacer apenas mención a los tramites para solicitar una hipoteca para no mezclar conceptos.  Ya he escrito varios artículos referentes a ese tema . Si te interesa saber más sobre como solicitar una hipoteca  sólo tienes que hacer click en alguno de ellos :

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Si necesitas financiación para comprar una vivienda lo primero es ir al banco. 

El precio de una vivienda es sin duda el principal factor a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda. Por ello  lo primero que tienes que hacer es acudir a tu banco para que, según tus ingresos y tu ahorros, te informen de cuanto dinero te van a financiar para la compra de la vivienda. 

Se trata de hacer números de hasta dónde puedes llegar, siendo realista con las características de la vivienda que buscas. Para evitar riesgos innecesarios y poder pagar la vivienda cómodamente.  Tanto si  accedes a una hipoteca como si  usas ahorros o el dinero de la venta de otra vivienda.

¿Cuanto cuesta comprar una vivienda?

Si compras una vivienda nueva, tendrás que pagar el iva correspondiente: un 10%. Si se trata de una vivienda de segunda mano, tendrás que pagar el impuesto por transmisión patrimonial. . El valor de este último depende de cada comunidad autónoma. (Este último en Málaga es un 8% sobre el valor final de la compra si no supera los 400.000€)

En cuanto a los gastos de tramitación, tienes que cubrir los gastos correspondientes a los servicios notariales y los gastos relativos al registro de la propiedad. Que equivalen a un 2% aproximadamente .

Es importante tener en cuenta estos gastos pues los tendrás que sumar al precio de la vivienda. 

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Definir qué tipo de vivienda vas a comprar

Lo primero que tienes que definir es el tipo de vivienda que quieres comprar y su localización.  Esto tendrá que estar acorde con con el presupuesto que te hayas fijado para comprar tu casa. Ya que, no va a ser igual comprarte un  chalet en Reserva del Higuerón , que comprarte un piso de segunda mano en el centro de la ciudad.

También  es conveniente decidir el número de habitaciones y de baños que necesitas, si debe tener aparcamiento, trastero, la orientación, superficie y distribución de la vivienda y otros servicios adicionales como la instalación de aire acondicionado, calefacción, piscina, etc.

Otro dato a tener en cuenta es que  los gastos de la comunidad sean acordes a tus ingresos y por tanto asimilables a tu economía familiar. 

 Sinceramente aunque tu presupuesto sea más que holgado, será complicado encontrar una vivienda que combine todas tus necesidades actuales y futuras. Siempre toca renunciar a algo. Así que te aconsejo establecer las características imprescindibles que la casa tiene que tener.

Si has decidido comprar una vivienda para invertir y dedicarla al alquiler también es conveniente hacer un pequeño estudio del merco de alquiler en la zona para poder rentabilizar al máximo tu inversión 

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Búsqueda activa de la vivienda que vas a comprar

 Ya tienes claro qué casa buscas y el precio que quieres  apagar por ella. Ahora toca buscarla  Esta fase del proceso de compra es seguramente la que más ha evolucionado gracias a la revolución que ha supuesto Internet y las nuevas tecnologías. Además de portales inmobiliarios, conveniente explorar todas las vías posibles.

  • Portales y webs inmobiliarios.
  • Darse un paseo por la zona donde queremos comprar en búsqueda de carteles de “Se Vende”
  • Acudir a agencia inmobiliarias especializadas en la zona que nos gusta.
  • Si buscamos viviendas de obra nueva, preguntar en promotoras y constructoras.
  • Buscar oportunidades en Bancos.

Cada canal de búsqueda tiene sus ventajas y desventajas. Una agencia inmobiliaria es la mejor opción si no dispones de tiempo y quieres evitar problemas en el proceso de compra.Una buena agencia inmobiliaria local conoce todas las propiedades que hay en venta en la zona .Sabe quien la vende y los margenes de negociación. Actualmente casi todas las agencias trabajan en colaboración con otras agencias de la zona  por lo que, si es una buena agencia local, dispone de información privilegiada a la que tu tienes difícil acceso. Esto es  importante al hora de negociar y de que no se te escape la casa de tus sueños.

En un Banco, muchas de las viviendas suelen provenir de embargos por lo que en muchos casos se encuentran muy deterioradas. Con un particular tenemos la posibilidad de negociar directamente el precio, aunque deberemos tomar una serie de precauciones para librarnos de engaños. En este caso, si le compras la casa a un particular y vas a pedir una hipoteca el banco se encargará de revisar que la casa no tenga ninguna carga. No obstante, siempre es recomendable que acudas a un asesor para mediar en la compra y en la hipoteca. 

En cualquier caso, conviene tener paciencia y mirar sin prisas hasta encontrar la casa que más se adapta a tus necesidades.

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Realizar una oferta y negociar el precio de la vivienda que quieres comprar 

Una vez que has encontrado la casa que quieres comprar empieza el proceso más delicado de la compra de una  casa.  Aquí es cuando  tu mejor aliado será  un profesional inmobiliario que sea sincero con la oferta que puedes hacer por la vivienda. Sin ser grosero, puedes averiguar datos sobre la propiedad que te interesa: el tiempo que lleva en el mercado, las necesidades del vendedor, las ofertas que ha recibido, etc. Con esta información, podrás hacer una oferta realista y adecuada que pueda ser el inicio de una negociación.

El agente inmobiliario te va dar  una idea de qué oferta hacer por la casa. Sin ofender al propietario.

Si la oferta no es absurdamente baja, aunque pueda ser rechazada, puede  iniciar la negociación por el precio de la vivienda. Como comprador, tendrás que acomodarte también al vendedor y tener en cuenta cosas que quizás se hayan pasado por alto en la oferta inicial: mejoras que ha hecho en la vivienda, calidad de materiales, zonas con mucha demanda, ..

Una vez cerrada la operación , asegúrate  de que estás dispuesto a seguir adelante con la compra, tener todo claro y preparado para cerrar el acuerdo y formalizarlo en el contrato de arras. 

Ahora es el momento de acudir al banco que hayas elegido previamente  para financiar la compra para que inicien todos las tramites. Entra otras cosas tendrá que tasar la vivienda. Este paso es importante porque en el contrato de compraventa de vas a comprometer en unos plazos. 

 

Formalizar un contrato de arras o un contrato de compraventa

Una vez que ya has  negociado y cerrado el precio de la vivienda con el vendedor. Ahora para poder formalizar el contrato de compraventa, hay que realizar diversas gestiones  para evitar sustos. El agente inmomobiario debe realizar estas tareas:

  • Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para identificar a los propietarios legales del inmueble, y verificar  la superficie de la vivienda y cargas existentes: embargos, hipotecas, etc
  • Comprobar que la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en el Ayuntamiento.
  • Cerciorarse de que no hay deudas  en la  comunidad de vecinos.
  • Comprobar si el inmueble incluye aparcamiento y trastero, como parte integrante del mismo, como anexo o como propiedad independiente.

El contrato de arras o contrato de compraventa

Una vez hecha todas las comprobaciones es conveniente reflejar todas las condiciones de la compraventa en un contrato de arras o compraventa. En el que básicamente

  • Se identifica al vendedor y comprador.
  • Se identifica a la propiedad.
  • Se pacta el precio y la forma de pago.
  • El vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda y, en casos de que haya deudas, tendrá que sanearlas.
  • El comprador tiene la obligación de pagar el precio fijado en el tiempo y forma establecidos en el contrato.
  • Se establecen penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones.
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 Pago de la vivienda y Firma de escritura publica de compraventa ( e hipoteca) ante Notario

Este es el acto donde te conviertes en el nuevo propietario de la vivienda. Se hace ante notario y se tiene que abonar el resto del importe pendiente del precio de compra pactado.

El agente inmobiliario y el gestor del banco han enviado toda la documentación  a la Notaria para preparar la firma . Allí en el día acordado os reunís la agencia,  el vendedor, el banco y tú. Firmas  las escritura de compraventa y la de hipoteca. Pagas el resto del precio de la casa con el préstamo hipotecario y tus ahorros y ya  eres propietario de tu nueva casa

Si se trata de una vivienda de segunda mano, te tocará pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para ello, dispones de 30 días después de la firma. Deberás asegurarte de que el registrador inscribió la casa hipotecada en el Registro de la Propiedad; De todo esto se encarga la gestora del banco , en caso de que hayas necesitado una hipoteca para comprar. Si no también se puede encargar la notaria o un gestor independiente.  

El agente inmobiliario se encargará  de que se cambie la titularidad del catastro y que los suministros de la vivienda se cambien  a tu nombre. 

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

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Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes