Cómo afrontará el mercado inmobiliario  esta crisis en 2020

Cómo afrontará el mercado inmobiliario esta crisis en 2020

La situación del mercado inmobiliario hoy es una incógnita. En estos días de teletrabajo he recibido muchas llamadas  de  mis clientes tanto vendedores y  como compradores. Y todos me preguntan cómo creo yo que va afectar esta crisis al mercado inmobiliario. A todos les digo lo mismo: afortunadamente seguimos manteniendo nuestro clima y nuestro estilo de vida seguirá siendo el mismo cuando todo esto acabe. Ese es nuestro punto fuerte. Solo hay que tener paciencia.

 Mercado inmobiliario si quieres  comprar  en 2020

Claro que en esta inusual situación donde el mercado está completamente parado para vendedores y compradores (al no haber visitas no hay nada) no afecta por igual a quien vende como a quien quiere comprar.

Ya antes del confinamiento  la vivienda en España rozaba precios máximos,  ya no era atractiva como inversión y  se estaban registrando bajadas de precio. Por lo que  ahora  esta situación de crisis  ha vuelto a llamar la atención de inversores en busca de oportunidades. 

En estos días estamos recibiendo muchas alertas de bajas de precios por parte de compradores interesados en comprar a un precio reducido.

mercado inmobiliario

Conforme volvamos a la actividad irán saliendo al mercado  vendedores  por necesidad, personas que buscan liquidez  o reducir gastos (segundas viviendas, pisos provenientes de herencias, etc.) que junto  al previsible deterioro del mercado de trabajo, hacen prever una caída de los precios. Pero esta crisis no la podemos comparar con la del 2008.   Las instituciones y las grandes empresas están sosteniendo y apoyando a sus clientes en esta crisis: los bancos están ofreciendo moratorias  de una añoa a sus clientes más vulnerables , las aseguradoras proponen pagos mensuales de las pólizas sin intereses, etc  todo el país está volcado en facilitar la salida de  esta situación. Remamos todos en la misma dirección

Esta es una situación puntual que durará lo que tarde en llegar una vacuna. Si estás pensando en adquirir una vivienda a buen precio este es el momento. Así que estate atento al mercado porque no  se va a producir una avalancha de rebajas. 

mercado inmobiliario oportunidad

Depende de la fuente que se consulte se prevén una bajada del 6% al 15% dependiendo de la zona. Yo personalmente creo que este es el  ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario  para reactivarse. Es la oportunidad para todos aquellos que tienen liquidez de sobra y están buscando comprar una casa. 

Según Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, este es el momento para los compradores de vivienda: en su opinión, esta situación sólo durará lo que resta de año y añade que son los que ponen ahora mismo el precio. Incluso aconseja “regatear el precio de una vivienda nueva al promotor o conseguir sacar una plaza de garaje o un trastero gratis”.

inversión inmobiliaria

Comprar para alquilar  

Además el mercado  del alquiler continúa con muy buena salud  y su rentabilidad seguirá siendo atractiva. Aunque el alquiler vacacional no pasa por su mejor momento y algunas viviendas volverán al alquiler de larga temporada, no son la mayoría. En las zonas de Costa y en las grandes ciudades siempre habrá necesidad tanto de vivienda residencial como vacacional. Y Málaga, donde resido y trabajo,  es uno de los referentes del mercado inmobiliario. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores  está en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante.

vender mi casa

El mercado inmobiliario si quieres vender en 2020

 

En cuanto a los vendedores yo les aconsejo que, si no tienen necesidad de vender y pueden aguantar hasta final de año,  no bajar el precio más de de un 5% o 8% a no  ser que la vivienda esté sobrevalorada, entonces deberá rebajar el valor por la sobrevaloración y por la llegada de la crisis. 

Es el momento de tener paciencia, reforzar las acciones de marketing y confiar  que el equipo comercial que gestiona la venta de su  saber hacer su trabajo.

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Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

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Comprar para alquilar

Comprar para alquilar

 

Estamos en un momento adecuado para comprar una vivienda. Vamos a ver si  es  conveniente comprar para alquilar 

Estamos ante uno de los panoramas inmobiliarios más interesantes que han existido durante los últimos años, ¡así que aprovéchalo!

Puedes vivir de tus rentas, pero antes deberás generalas. Si has pensado en comprar para alquilar. Invierte con cabeza.

 

vender mi casa

¿ Porque es un buen momento para comprar para alquilar ?

Actualmente  ya sea por un cambio social o por la imposibilidad de acceder a una hipoteca para financiar la compra:  por que el empleo no es estable o por no de poder ahorrar lo suficiente para hacer frente al pago de una entrada para la compra de una vivienda, muchas de las personas que estaban pensando en comprar una casa hayan optado por el alquiler. Por la que el mercado residencial de alquiler ha  crecido mucho en España en los últimos años. Hasta alcanzar el 23,9% de las viviendas en 2019.

También  está el hecho de que se ha producido un importante cambio cultural proveniente de Europa, y es que muchos jóvenes están empezando a plantearse que no quieren +estar atados a una hipoteca durante el resto de sus vidas, por lo que el alquiler posiciona como su primera opción.

comprar para alquilar

Construir para alquilar ( Built-to-rent ) 

De hecho esta tendencia europea no sólo se da  en los jóvenes que quieren alquilar. Este crecimiento ha llamado la atención a fondos de inversión y promotoras, que han visto en el residencial de alquiler una manera de mejorar la rentabilidad del parque de viviendas.

Importantes promotoras en 2019 anunciaron que se retiraba de la promoción para apostar  por la construcción de viviendas de alquiler . Ante la necesidad de ampliar el mercado de alquiler , ellos han optado por construir viviendas para alquilar que adapten a las necesidades de los inquilinos.

Ares ( un importante  fondo estadounidense ) ha anunciado a principios de 2020 de la creación de una socimi especializada en el residencial de alquiler. Ares prevé contar con una cartera de edificios build-to-rent en España valorada en 700 millones de euros.

 

Comprar para alquilar, una atractiva inversión

 El 10% del total de operaciones de compraventa en España en 2019 fueron de viviendas compradas como inversión. Estas compras  se han concentrado en zonas de costa y grandes ciudades, destinos que atraen el interés de pequeños y grandes inversores debido a la alta rentabilidad que ofrecen los alquileres de larga temporada.

Y actualmente se combinan dos factores que raramente se dan juntos: precios bajos y  el acceso a financiación barata a muchos años.

Por lo que comprar una casa con hipoteca para alquilarla es una oportunidad  que ven hasta los gestores de bolsa

“Si se compra la casa con una hipoteca a muy largo plazo y a tipo fijo, casi se puede decir que el activo es la hipoteca. Acceder a una financiación a un horizonte muy amplio a un tipo del 1,8% - 2% hace muy atractiva esta opción”
gastos venta vivienda

La reactivación del mercado inmobiliario en los últimos años ha vuelto a convertir a la vivienda en el gran foco de inversión de los españoles. Actualmente, cuatro de cada cinco euros de nuestro ahorro ya se destinan a viviendas.

La vivienda vuelve a ser rentable y si se compra para alquilarla , lo es incluso más. 

Es una decisión que dependerá de la situación de cada inversor ya i que invertir con el objetivo de alquilar no es tan sencillo como parece. Liquidez, costes de mantenimiento, entrada… son los factores que hay que considerar antes de tomar una decisión así.

Por ello es  importante considerar todas las ventajas y desventajas que tiene este tipo de inversión a medio plazo.  

comprar para alquilar

Ventajas y desventajas de comprar para alquilar 

Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Alquilar es más rápido que vender. El alquiler es más rápido que la venta. Comenzarás a recuperar tu inversión muy rápido .Hay zonas en las que las viviendas solo duran días u horas en alquilarse
  2. Se obtiene dinero regularmente. Una vivienda siempre que esté alquilada te estará aportando dinero regular todos los meses. Te aportará liquidez regularmente.
  3. Si has solicitado una hipoteca para adquirir la vivienda , esta se pagará prácticamente sola. Finalmente tendrás una vivienda libre de cargas que se ha amortizado con las rentas del inquilino. La pagarás sin apenas darte cuenta.  

Deventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Tardarás más tiempo en recuperar tu inversión.  A corto plazo no se puede vender la vivienda sin registrar una pérdida importante, por los gastos iniciales de compra, y los gastos de venta. Con el tiempo, la vivienda se puede revalorizar pero tarda tiempo.
  2. Requiere una inversión inicial elevada, por lo que deberás asumir ese riesgo. La inversión en vivienda es que se trata de un activo muy poco líquido, es decir, que cuesta convertirlo en dinero. Normalmente no se vende una vivienda de un día para otro
  3. El principal riesgo es el impago de las inquilinos.  Es una inversión que solo genera ingresos si hay alguien que  paga el alquiler. Por suerte hay unos seguros que permiten reducir este riesgo, aunque también impactan la rentabilidad de la inversión. También hay que asumir que entre un inquilino y otro habrá periodos sin ingresos.  Es una inversión a largo tiempo por lo que hay más posibilidades de que surja alguna complicación en algún momento 
  4. Siempre existe el riesgo de que una administración límite el alquiler y eche por tierra toda tu estrategia. Aunque  actualmente el Estado premia a los propietarios de viviendas en alquiler por larga temporada con importantes beneficios fiscales en el IRPF. Hay incluso Ayuntamientos que reducen hasta un 90% el Impuesto de Bienes Inmuebles ( IBI) de los inmuebles alquilados por larga temporada.
solicitar una hipoteca

¿ Qué impacto tiene en la declaración de la Renta ?

Los últimos gobiernos han o fomentado  el alquiler de vivienda de larga temporada . Por lo que  las condiciones son bastante favorables a la inversión en vivienda para alquilarla.

  1. Primero, lógicamente, se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados incurridos por el propietario, aunque no los que se consideran como mejora.  El IBI,  la comunidad, igual que los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca, y otros gastos similares, 
  2. Desde enero de 2015, se puede deducir el 60% de la renta generada por la vivienda, después de aplicar las deducciones por gastos mencionadas anteriormente. Suponiendo que la renta fuera de 4.600€, entonces realmente se declararía un ingreso por el 40% de eso, 1.840€. Para alguien que tributa por el 20%, es un impuesto de menos de 400€, que está bastante bien.
comprar para alquilar

Conclusión. Alquilar para comprar es una buena inversión a futuro

 Tengo clientes que se han apostado por esta modalidad de inversión y hoy tienen una buena fuente de ingresos extra.  Incluso alguno de ellos que lo han hecho francamente bien disfrutan hoy de plena libertad financiera. Han delegado  en nosotras todo la gestión del alquiler de sus inmuebles y tiene una fuente de ingresos totalmente  pasivos.  

Eso si, es muy importante adquirir un buen inmueble para poder maximizar el retorno. Entonces la compra puede valer mucho la pena. 

Espero haberte aclarado las ideas. 

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Algo que debes saber antes de contratar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas
Todo lo que debes saber antes  solicitar una hipoteca

Todo lo que debes saber antes solicitar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes en todas las entidades bancarias, independientemente de si acudes a tu banco o solicitas una hipoteca online,  y  que  tendrás que tener en cuenta

solicitar una hipoteca

ANTES DE SOLICITAR UNA HIPOTECA

Quiero darte un par de consejos  Para que que no pierdas ni tu tiempo ni la ilusión.

En todos los bancos tendrás que documentar, tanto tu situación personal y económica como las características y el precio de la vivienda que quieres comprar. 

 Así que antes de empezar a buscar casa tendrás que tener muy claro cuanto dinero te va a prestar el  banco y qué porcentaje de la compra te va a financiar. Así sabrás

  • Cual es  tu presupuesto para comprar una vivienda
  • Cuánto dinero tendrás que tener ahorrado

Un vez que tengas claro estos dos puntos estás listo para comprar. 

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PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA DEBES  SABER CUÁNTO DINERO TE VA A PRESTAR EL BANCO

Los ingresos mensuales netos de los solicitantes son la base de cualquier análisis de riesgo para  aprobar una hipoteca. Para lo que es  vital que los ingresos (nómina, rentas por alquiler de viviendas en propiedad o cualquier otra entrada de dinero mensual).  no  supere entre el 30 y el 40%, de la  cuota mensual de la hipoteca.   

Por ejemplo.  Si cobras  en total 2.400 euros al mes limpios, la cuota máxima que podrás pagar para el banco será de entre 720 y 960 euros.  Por lo que podrás comprar un vivienda de unos 200.000 euros

Dependiendo el   tipo de interés que te  apliquen y el plazo  de amortización que te que te concedan ( 20, 25 o 30 años) , sabrás exactamente qué importe te va a financiar el banco y si está dentro de tus posibilidades .

Para estos cálculos te vendrá muy bien un simulador de hipotecas 

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El principal  motivo por el que los tipos de interés  en un préstamo hipotecario son tan bajos es porque la vivienda es la garantía del pago del dinero que te van a prestar. Así que , como supondrás, para  poder contratar una hipoteca, no basta con que acudas al banco acreditando que eres una persona solvente. El banco también tiene que valorar la vivienda que va a hipotecar  y te prestará una parte de ese valor. El resto lo tendrás que aportar tú. Por lo que es importante tener dinero ahorrado.

¿ CUÁNTO DINERO TENGO QUE TENER AHORRADO PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA? 

 Hoy en día  muy pocos bancos ofrecen financiar 100%  de la compra. Y  aunque consigas que te financien el 100% tendrás  que tener ahorrado el importe  de los gatos de la compraventa que son aproximadamente un 10%.

Así que, si la casa que te gusta cuesta 200.000 euros, prácticamente ninguna entidad te concederá más de 160.000 euros. Por lo que si  no dispones de unos ahorros  de 40.000 euros a ser muy complicado que te concedan la hipoteca. 

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NO TE ENDEUDES POR ENCIMA DE TUS POSIBILIDADES 

En este sentido hay que hacer autocrítica y ser responsables para evitar endeudarnos más de lo que realmente podemos ya que correríamos el riesgo de perder nuestro hogar. Además, como no hay muchos bancos que contemplen la dación en pago, en la mayoría de los casos la deuda no quedaría saldada al entregar la vivienda, por lo que seguiríamos debiéndole dinero a la entidad.

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Solicitar una Hipoteca online

Solicitar una Hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato  para casi toda la vida. Si tomas la decisión  de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia  de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes. Que en algún momento tomamos la opción  menos acertada. Te recomiendo que te asesores bien antes de contratar lo que será unos de los mayores compromisos de tu vida. 

hipoteca online

Solicitar  una hipoteca online tiene sus ventajas y sus inconvenientes. 

Como cualquier otro producto financiero online la principal ventaja de contratar una hipoteca online  es el ahorro en tipos de interés, comisiones y gastos extras. Pero  también  existen otras ventajas además  de las económicas:

  • Comodidad
  • Hipotecas más baratas
  • Menores vinculaciones
  • Infomación mas detallada

Comodidad

Firmar un préstamo hipotecario online  te ahorrará mucho tiempo.  Sólo tienes  buscar las ofertas bancarias en internet. Y una vez te hayas decidido por una

No necesitas desplazarte  hasta la entidad bancaria para nada. Ni siquiera para el papeleo, envías toda la documentación  por correo electrónico. Sólo tendrás que desplazarte a la notaría el día de la firma de la hipoteca

Hipotecas más baratas

La banca online suele ofrecer las  hipotecas con un diferencial más bajo. Además  Las comisiones de apertura o cancelación suelen no aparecer en los préstamos hipotecarios contratados en la banca online.

Menos viculaciones

La banca tradicional para ofrecerte un menor coste utiliza  las vinculaciones. Es decir, te ofrecen una   reducción del diferencial de la hipoteca contratando con ellos el seguro de vida, de hogar, un plan de jubilación, etcétera.  Lo que en muchos casos incrementa considerablemente la factura mensual de la hipoteca. Estas vinculaciones, en los préstamos concedidos por un banco online suelen ser menores e, incluso, inexistentes, según el banco.

Infomación más detallada 

Una gran ventaja de este tipo de hipotecas es que la información sobre el producto aparece explicada de forma más transparente en su web, que en el caso de las hipotecas que se venden en bancos físicos. Para conocer los detalles de las ofertas de la banca tradional  generalmente hay que  acudir a la oficina para que nos lo expliquen.

solicitar hipoteca online

No todo son ventajas. Contratar una hipoteca online también tiene sus inconvenientes. Desventajas que surgen de perder el trato cercano con tu banco. 

  • Los requisitos para concesión son más estrictos
  • Menor margen de negociación
  • Servicio más impersonal

Los requisitos de concesión del préstamo hipotecario suelen ser más elevados

Los requisitos de concesión del préstamo hipotecario suelen ser más elevados que en la banca tradicional y la flexibilidad para su otorgamiento menor. Es decir, los bancos online suelen ser menos flexibles a la hora de conceder una hipoteca y de no cumplirse alguna de sus condiciones, suelen denegar la concesión del préstamo hipotecario

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Menor márgen de negociación 

Con las hipotecas online no tienes  la ventaja de poder negociar cara a cara.  Para concederte una hipoteca online  exijen  más requisitos, para que te la  concedan tienes que tener un perfil que cumpla con todos y cada uno de sus requisitos. Eso no ocurre en tu banco habitual que conoce tu historial económico

En otras palabras, suele resultar más difícil negociar unas condiciones diferentes de la hipoteca en un banco online que acudiendo a la oficina tradicional

Servicio más impersonal

Esta es la mayor desventaja de las hipotecas online.  Pierdes completamente el trato personal con el banco y si en algún momento de la vida del préstamo hipotecario tienes que negociar con el banco lo vas tener muy complicado. Y te digo por experiencia en 30 años pueden sucederte muchas cosas. A la hora de negociar con el banco  un cambio en las condiciones por la imposibilidad del pago de las cuotas de la hipoteca, es más fácil que un banco offline -acudiendo a la oficina- acceda a un aplazamiento o a una quita de la deuda o cualquier otra acción, que un banco online. 

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Requisitos para solicitar una hipoteca online

Los requisitos para pedir una hipoteca online son practicante los mismos que p para pedir una hipoteca en un banco tradicional pero mucho más estrictos. 

Si no se cumple el requisito de tener dinero ahorrado, pedir una hipoteca  online es realmente una misión imposible, salvo que tengamos otro tipo de garantías a ofrecer que puedan interesar al banco.

Básicamente,  salvo alguna entidad financiera dedicada exclusivamente a hipotecas con UCI que son un pocomás flexibles  .  Es necesario tener un buenísimo perfil económico para optar a una hipoteca online .

En cuanto a ingresos piden nóminas a partir de 2.000 €, contrato indefinido, elevada capacidad de ahorro (aproximádamente el 35 % del valor de la vivienda), y un historial crediticio impoluto.

Además de no tener endeudamiento previo en el momento de solicitar financiación con garantía hipotecaria, sean préstamos personales o deudas de tarjeta de crédito, es también imprescindible no tener impagos

Existen algunos bancos como Abanca, Kutxabank o la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) . que ofrecen  ofrecen hipotecas  ofrecen un 100% de financiación  o que llegan a negociar hasta el 90% del coste.  Siempre que el perfil del futuro hipotecado sea muy bueno ( ingresos elevados, estabilidad laboral o pocas deudas) o para quienes compren casas del propio banco

hipoteca online

Las tres mejores hipotecas online 

Hipotecas.com, un producto único Hipoteca SUMA de que financia, a la vez, la compra y la reforma de una vivienda de segunda mano. La entidad, además, se encarga de supervisar el estado de las obras para asegurarse de que se hacen según lo presupuestado. 

OpenBank ofrece la Hipoteca Open Variable sin comisiones. Está destinada a adquirir una primera o segunda vivienda.  La financiación máxima es del 80% del precio más bajo de estos importes: el valor de tasación de compraventa en las viviendas habituales. En segundas viviendas se ofrece una financiación máxima del 70%.

La Hipoteca Inteligente de EVO financia hasta el 80 % de tu vivienda a 30 años con un interés que baja en el caso de que el euríbor suba. Este banco es el único que rebaja el diferencial en caso de que esto suceda. Este producto no tiene gastos de constitución (salvo la tasación) ni comisiones de apertura, cancelación, ni subrogación. Además, su única vinculación es firmar un seguro de hogar y domiciliar la nómina con una cuenta asociada que aporta rentabilidad y no tiene comisiones. 

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Sin comisiones de ningún tipo

Sin obligación de domiciliar la nómina, ni cambiar de banco, ni contratar tarjetas, seguros o cualquier otro producto con ellos.

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Desde E+ 0.79%

La hipoteca variable más barata. Sin gastos ni comisiones en amortización parcial o total, subrogación o cambio de condiciones.

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E + 0,89 %

Con un interés que baja en el caso de que el euríbor suba. Este banco es el único que rebaja el diferencial en caso de que esto suceda

Mis consejos para solicitar  una hipoteca online

 Compara varias ofertas para firmar la mejor.  Para comparar varias hipotecas de forma cómoda y muy sencilla utiliza un buscador de hipotecas online . El de iahorro. com está bastante bien . 

Quédate con la que mejor se adapte a tus necesidades y después ve a tu banco de confianza para negociar y  si eres un buen cliente es muy probable que te igualen la oferta  de la hipoteca online . Así te quedarás con todas las ventajas de una hipoteca online y  también las de estar con tu banco . Con el que podrás tener una relación online y offnline dependiendo de tus necesidades.  

Yo tengo la hipoteca de mi primera vivienda en Banco Santander y aunque muchas veces me he quejado de sus condiciones también es cierto que cuando he tenido algún problema financiero siempre he tenido la oportunidad de hablar con el director del banco , exponer  mi situación y negociar los pagos. Dudo que esta opción la hubiese tenido con un banco online . Que con el retraso o el impago de la primera cuota te llama una teleoperadora 10 veces al día. 


Hay algo que también es imprescindible para compra un casa: LA ILUSION.  No dejes que todos los tramites te la quiten. Contacta con un buen agente inmobiliario que esté atento y disponible durante todo el proceso.  Te ayudará a tomar las decisiones correctas, a conseguir una mejor valoración de la vivienda,  a relativizar los posibles obstáculos que se presenten en el proceso de compra (  y créeme que siempre surge algo..).  Un buen agente te aportará tranquilidad. Al final todo sale bien, la diferencia está en el camino. 

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Algo que debes saber antes de solicitar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes