Alquiler seguro: Como encontrar el mejor inquilino

Alquiler seguro: Como encontrar el mejor inquilino

 Si quieres alquilar tu vivienda de forma segura. Hay una máxima que siempre les digo a mis clientes: si quieres un buen inquilino debe tener un buen piso. 

Aquí encontrarás algunos  consejos para encontrar el mejor inquilino y alquilar al precio justo. En todos lo años que llevo trabajando no hemos tenido prácticamente ningún impago, eso sí todos mis clientes arrendadores han seguido todos mis consejos.   El precio podrá ser otro si facilitamos la vida a la persona que busca alquilar casa. Antes de nada conviene hacer reformas, para que los inquilinos no tengan que asumir ellos el coste y vean una casa sin desperfectos. Si alquilas el piso amueblado procura que los muebles sean adecuados, un piso de alquiler no es un trastero donde colocar todo lo que sobra de tu casa. Siempre ofrecer la mejor imagen. Y por experiencia sé que los inquilinos  pagan mejor los pisos que están en mejores condiciones y en los  que se sienten cuidados por “su casero”. 

Si quieres tener un alquiler seguro busca el mejor inquilino

Dar con un inquilino que cuide la casa como si fuera suya, que además sea puntual con los pagos y respetuoso con los miembros de la comunidad en la que convive. No es  fácil pero tampoco es misión imposible

Lo mejor para ahorrarse disgusto es “curarse en salud”. A la hora de escoger a un inquilino asegúrate de que cumple con alguno de estos puntos para asegurar la solvencia del inquilino. Los estudios de solvencia son una práctica cada vez más utilizada por las inmobiliarias.

  1. El inquilino presenta un contrato de trabajo fijo y el alquiler no supera el 30% de su salario mensual neto.
  2. El inquilino no figura en ninguna lista pública de morosos. Puedes encontrar más información en la página de Asnef (Servicio Nacional de Información sobre los Ficheros de Morosos).
  3. El inquilino presenta además un aval personal o bancario.
  4. El inquilino viene recomendado por algún pariente o conocido.

Muchos propietarios prefieren ganar algo menos al mes y a cambio tener a alguien de confianza como inquilino.

Aquí en Málaga donde hay muchos inquilinos extranjeros que no pueden aportar ingresos en España suelen pagar el año por anticipado para garantizar su solvencia y los pagos. Un alto porcentaje de los inquilinos extranjeros pagan anualmente la renta, además en muchos es lo habitual en sus países de origen.

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Fija un precio justo por el alquiler 

Según un informe del  Banco de España los precios de los alquileres en España se han subido un 50% de media en los últimos cinco años. La falta de oferta de inmuebles, junto al aumento de la demanda ha propiciado esta subida. . A pesar de ello es justo fijar un precio que no esté por encima de las posibilidades de la casa, porque entonces será complicado alquilarlo. Por uwe aunque es cierto que los precios han subido no todo se alquila.  Solo se alquilan los inmuebles que están  en precio de mercado y se corresponden con el valor del  vale  piso.

Actualmente el  Ministerio de Fomento ha limitado las subidas anuales de la renta al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda. No podrás subir el precio del alquiler durante los 3 o 5 años de vigencia del contrato. 

¿Qué impuestos tenré que pagar por alquilar mi vivienda?

 Si tu inquilino va a destinar la vivienda como su primera residencia de te desgravas 60 % de los beneficios del alquiler. 

Para saber lo que tendrás que pagar a Hacienda por alquilar un piso multiplica la mensualidad percibida por 12 y resta luego todos los gastos (IBI, impuestos de basuras, cuota del seguro, intereses bancarios, amortización del inmueble, gastos de suministros, etc).A la cifra resultante, quítale también el 60% si el piso alquilado es la residencia habitual. 

Y eso es lo que tendrás

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Si quieres un alquiler seguro publica un anuncio atractivo de tu vivienda en alquiler

El anuncio de la propiedad es muy importante, en él debes realzar todas las virtudes de la casa. Si tiene un gran comedor, darlo a conocer, de la misma manera que si tiene terraza o si está muy bien comunicado. Son puntos que llamarán la atención de los que buscan piso actualmente. A su vez, debemos invertir algo de dinero en presentar la casa a través de fotografías de calidad, pues es una de las principales atracciones y lo primero que ven de nuestra vivienda. Las fotos deben tener luz, la casa debe estar ordenada y deben mostrar los puntos fuertes de la casa.

Dependiendo de cómo sea el anuncio, el grado de interés de las personas que buscan piso aumentará o disminuirá.

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Otro detalle para asegurarte el  alquiler es minar el detalle las visitas

Es importante  mostrar cercanía, atención y amabilidad, pues nuestra imagen debe ser positiva y ofrecer una relación buena con el futuro inquilino. Un contrato de alquiler bien avenido establece una relación entre inquilino y propietario que durará varios años. Al igual que para ti también es importante para el inquilino saber que se puede  establecer una relación de confianza.

intenta que el ambiente de la vivienda sea agradable. Tanto si hace mucho frío como mucho calor, acude un par de horas antes para adecuar la temperatura de la casa. Por otra parte, juega con la aromaterapia y coloca estratégicamente ambientadores para que tu casa huela bien. A mi personalmente me gusta poner en las casas el aroma «ropa limpia» de Mercadona, es un olor muy neutral y huele a limpio y fresco, de hecho siempre llevo un spray en el coche para las visitas de casa de las que tememos llave. . 

Finalmente, intenta que la casa esté decorada de forma impersonal puesto que no sabes el estilo de tus futuros inquilinos.

 

Si hay algo fundamental para un alquiler seguro es redactar un buen contrato de arrendamiento

Aquí es importante contar con el asesoramiento de un profesional que conozca bien la ley y que sea capaz de defender los intereses de ambos implicados. Te ayudará a conocer qué trámites son necesarios, cómo alquilar un piso de forma segura y qué pasos tomar para la entrega de llaves. Antes de eso, es primordial que realices un inventario de la casa si no está completamente vacía. Haz fotos a los electrodomésticos, y de todo aquello que te pertenezca y quieras conservar. Además, este inventario deberá ser firmado por propietario e inquilino.

Asegurate que el contrato cumple con la ley. No intentes filtrar cláusulas abusivas, porque no sería la primera vez que un juez da la razón al inquilino. Estas  las son los principales puntos, según la ley,  a tener en cuenta:

  1. La duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por ambas partes. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, transcurridos como mínimo tres años, ninguna de las partes notifica (al menos con 30 días de antelación) a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
  2. El periodo de obligado cumplimiento del contrato es de 6 meses y que se puede pedir indemnización si se incumple.
  3. El plazo para pagar la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, a no ser que exista un pacto en contrario.
  4. La renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en los términos pactados por ambas partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
  5. Normalmente se debe especificar qué gastos se incluyen en el contrato y quién debe asumirlos

Asegúrate de que el piso está en condiciones: El piso debe entregarse en buenas condiciones tanto de limpieza como de habitabilidad. Entregar el piso limpio y  pintado puesto que eres  el primer interesado en que el inquilino esté cómodo. 

Por último, es muy  conveniente tener un seguro del hogar que incluya la responsabilidad civil para evitar sustos y gastos inoportunos 

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Si un alquiler seguro, pide garantías

No dudes en pedir varios meses de fianza. Lo más habitual son dos meses, pero puedes valorar la necesidad de pedir algunos más.

La ley estipula que es preciso un mes de fianza, pero muchos propietarios piden garantías adicionales. Una garantía adicional a la fianza puede ser la contratación de un seguro de alquiler, solicitar otro mes de renta como aval bancario o el afianzamiento personal y solidario por un tercero, que permiten asegurar el cumplimiento de lo pactado sin imponer al inquilino grandes dispendios.

Especifica en el contrato que el inquilino debe contratar a su nombre los suministros. En algunas ocasiones el propietario, como titular de los contratos de suministros, abona los recibos y posteriormente los repercutir al inquilino. Pero lo mejor es que directamente sea el inquilino el que gestione el cambio de domiciliación de los recibos a su favor. De este modo, el casero evita que el inquilino deje de pagar los recibos de luz, agua, etc. y en el caso de que haya algún impago siempre se le repercutirá al inquilino

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Si tienes un buen inquilino cuídalo

 El alquiler es un negocio  muy rentable. Por este motivo,  un inquilino serio y solvente es una gran inversión . Y una muy mala decisión perder un inquilino y los futuros ingresos.

Si tu gestión como propietario ha sido eficaz y satisfactoria seguramente el inquilino decida quedarse. 

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Comprar para alquilar

Puedes vivir de tus rentas, pero antes deberás generalas. Si has pensado en comprar para alquilar. Invierte con cabeza.

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Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo.ç
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Con nuestro simulador de hipotecas calcula fácilmente cuanto pagarás mensualmente en la cuota de tu hipoteca. Y así valorar si percibes los ingresos suficientes

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Es importante tener en cuenta que este simulador trabaja con un interés fijo. Por lo tanto, si nuestra hipoteca es variable, es aconsejable calcular qué cuotas pagaríamos con varios valores medios del euríbor (al 0%, al 1%, al 2%, etc.)

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Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

Una hipoteca puente es una solución que permite unificar dos préstamos hipotecarios. Si has encontrado una casa que no quieres perder, te has trasladado de ciudad, necesitas urgentemente más espacio, …

Esta hipoteca una buena solución porque te permite  cambiar de vivienda aunque actualmente estés pagando la hipoteca de tu vivienda actual

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La hipoteca puente te permite cambiar de casa sin tener que vender la vivienda actual con prisas

Aunque lo ideal es que vendas tu primer inmueble y con eso hagas frente a lo que te quede por pagar de la hipoteca . Porque  pagar dos hipotecas puede resultar inviable, la hipoteca puente permite la unificación de ambos préstamos en uno sólo hasta que se consiga vender la antigua vivienda.

Dependiendo de la entidad de darán una prórroga para vender de tu casa de 1 a 5 años.  Eso sí  la venta de la primera casa se debe realizar en el periodo estipulado en las condiciones. En caso contrario, el préstamo deberá modificarse con nuevas carencias de pago, lo que hará que aumenten los intereses.

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¿Cómo funciona la hipoteca puente?

Una hipoteca puente consiste en un solo préstamo que se divide en dos garantías: la vivienda actual y la que quieres comprar, más los gastos. El importe de la hipoteca  se reparte entre las dos viviendas.

Si quieres cambiar de casa pero no tienes dinero, esta opción puede ser realmente interesante. El banco de prestará como máximo el 80% de la tasación de las dos viviendas y que puedes  financiar el 100% de las compras más gastos

Durante lo primeros cinco años hay unas condiciones para que puedas hacer frente a los pagos de manera cómoda , lo habitual es que no tengas que  amortizar capital  y pagues solo intereses. Un vez que vendas se cancela la parte del préstamo que recae sobre la casa que se vende. El resto queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal, que tiene un tipo más bajo que el préstamo puente.

 Será en este momento cuando la hipoteca puente desaparezca para convertirse en una hipoteca convencional por el nuevo inmueble.

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¿Y si no consigo vender la casa?

Si eso  ocurre, acabarás terminando el período de carencia de amortización comentado anteriormente y, al final, estarás pagando dos hipotecas al mes. Es decir, la hipoteca puente suma el importe de dos préstamos más los intereses. Durante el tiempo de carencia, sólo pagas los intereses de ambos préstamos. Pero si no vendes la vivienda entonces tendrás que hacer frente a un préstamo único que incluya el importe de ambas viviendas quedando como resultado una única cuota por todo el  importe que se solicitó al banco.

Es importante que sepas  que al haber como garantía las dos propiedades, en caso de impago podrías perder las dos viviendas.

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Lo cierto es que es una operación que conlleva su riesgo

Y también  está el hecho de que se incrementan los costes al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe. Pero es muy conveniente en determinados casos y para eso está. 

  Además si no logras vender la vivienda siempre está la opción de buscar un buen inquilino y  alquilarla. Yo he tenido clientes que no consiguieron vender la vivienda en su momento y hoy la tienen alquilada sin pensamiento de venderla

Si estás dándole vueltas a esta opción sopesalo bien. Es una opción muy interesante

Como contratar una hipoteca en 6 pasos

Antes contratar una hipoteca, como agente inmobiliario con mas de 20 años de experiencia en el sector, te recomiendo que primero busques la hipoteca y después la casa. Así cuando encuentres la casa de de vida ya sabrás que hipoteca contratar.

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Cómo afrontará el mercado inmobiliario  esta crisis en 2020

Cómo afrontará el mercado inmobiliario esta crisis en 2020

La situación del mercado inmobiliario hoy es una incógnita. En estos días de teletrabajo he recibido muchas llamadas  de  mis clientes tanto vendedores y  como compradores. Y todos me preguntan cómo creo yo que va afectar esta crisis al mercado inmobiliario. A todos les digo lo mismo: afortunadamente seguimos manteniendo nuestro clima y nuestro estilo de vida seguirá siendo el mismo cuando todo esto acabe. Ese es nuestro punto fuerte. Solo hay que tener paciencia.

 Mercado inmobiliario si quieres  comprar  en 2020

Claro que en esta inusual situación donde el mercado está completamente parado para vendedores y compradores (al no haber visitas no hay nada) no afecta por igual a quien vende como a quien quiere comprar.

Ya antes del confinamiento  la vivienda en España rozaba precios máximos,  ya no era atractiva como inversión y  se estaban registrando bajadas de precio. Por lo que  ahora  esta situación de crisis  ha vuelto a llamar la atención de inversores en busca de oportunidades. 

En estos días estamos recibiendo muchas alertas de bajas de precios por parte de compradores interesados en comprar a un precio reducido.

mercado inmobiliario

Conforme volvamos a la actividad irán saliendo al mercado  vendedores  por necesidad, personas que buscan liquidez  o reducir gastos (segundas viviendas, pisos provenientes de herencias, etc.) que junto  al previsible deterioro del mercado de trabajo, hacen prever una caída de los precios. Pero esta crisis no la podemos comparar con la del 2008.   Las instituciones y las grandes empresas están sosteniendo y apoyando a sus clientes en esta crisis: los bancos están ofreciendo moratorias  de una añoa a sus clientes más vulnerables , las aseguradoras proponen pagos mensuales de las pólizas sin intereses, etc  todo el país está volcado en facilitar la salida de  esta situación. Remamos todos en la misma dirección

Esta es una situación puntual que durará lo que tarde en llegar una vacuna. Si estás pensando en adquirir una vivienda a buen precio este es el momento. Así que estate atento al mercado porque no  se va a producir una avalancha de rebajas. 

mercado inmobiliario oportunidad

Depende de la fuente que se consulte se prevén una bajada del 6% al 15% dependiendo de la zona. Yo personalmente creo que este es el  ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario  para reactivarse. Es la oportunidad para todos aquellos que tienen liquidez de sobra y están buscando comprar una casa. 

Según Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, este es el momento para los compradores de vivienda: en su opinión, esta situación sólo durará lo que resta de año y añade que son los que ponen ahora mismo el precio. Incluso aconseja “regatear el precio de una vivienda nueva al promotor o conseguir sacar una plaza de garaje o un trastero gratis”.

inversión inmobiliaria

Comprar para alquilar  

Además el mercado  del alquiler continúa con muy buena salud  y su rentabilidad seguirá siendo atractiva. Aunque el alquiler vacacional no pasa por su mejor momento y algunas viviendas volverán al alquiler de larga temporada, no son la mayoría. En las zonas de Costa y en las grandes ciudades siempre habrá necesidad tanto de vivienda residencial como vacacional. Y Málaga, donde resido y trabajo,  es uno de los referentes del mercado inmobiliario. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores  está en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante.

vender mi casa

El mercado inmobiliario si quieres vender en 2020

 

En cuanto a los vendedores yo les aconsejo que, si no tienen necesidad de vender y pueden aguantar hasta final de año,  no bajar el precio más de de un 5% o 8% a no  ser que la vivienda esté sobrevalorada, entonces deberá rebajar el valor por la sobrevaloración y por la llegada de la crisis. 

Es el momento de tener paciencia, reforzar las acciones de marketing y confiar  que el equipo comercial que gestiona la venta de su  saber hacer su trabajo.

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Los promotores piden al gobierno que apueste por la inversión inmobiliaria para recuperar la economía

La patronal de Promotores Constructores proponen una bateria de propuestas para la recuparación económica

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio. Existen Soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Te dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa con éxito.
Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Si quieres vender tu casa rápido y a buen precio. Existen soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Aquí te  dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa con éxito.

Quiero vender mi casa de la forma más fácil y sencilla posible

Vender una casa es mucho más fácil de lo que te imaginas si sigues estos pasos. Eso sí estos pasos son imprescindibles. Sino siempre puedes poner tu casa a la venta a un precio un 20% por debajo del precio de mercado y también la venderás rápido.. o no.

El primer consejo que voy a dar es que en todo momento tengas en cuenta al comprador de tu casa. Preocúpate por él. Ponte en su piel y ofrecelé una vivienda atractiva. En la que le apetezca vivir. Todos los pasos deben ir enfocados hacia el comprador. Así es como conseguirás vender tu casa rápido y a un precio justo. Así de fácil. 

vender mi casa

Quiero vender mi casa a buen precio

Antes de poner tu casa al venta  debes informarte bien y ajustar el precio de venta para que sea justo y competitivo. Para ello debes 

  • Informarte de la oferta y la demanda de la zona
  • Conocer el valor real de mercado de tu propiedad
  • Tener en cuenta las virtudes y debilidades de tu vivienda

Informarte de la oferta y la demanda de la zona

Si quieres vender tu casa pronto este consejo es especialmente importante: es fundamental  que conozcas a qué precios se está vendiendo en tu zona.

Estudia precio de las viviendas de tu zona en los portales inmobiliarios. Investiga a qué precio se  venden las viviendas con un tamaño y antigüedad similar a la tuya. Fíjate cuando tiempo llevan en venta para no fijarle el  precio a tu casa basándote en viviendas que están un venta desde hace siglos y no se venden por ofrecerse en un precio por encima de mercado.

Además, de esta manera sabrás valorarlo correctamente para que cuando recibas ofertas, sepas con seguridad si aceptarla o no.   A lo hora de fijar el precio  ten muy en cuenta que los compradores  tratarán de realizar una oferta a la baja, por lo que es interesante que aumentes hasta en un 10% el valor real del inmueble. A partir de ahí podrás negociar para llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes

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Conoce el valor real en el mercado  de tu propiedad

Yo siempre recomiendo acudir a un profesional que te asesore para fijar un precio óptimo, pero si no lo vas a hacer te aconsejo que te fijes  en los precios de los inmuebles publicados en tu zona  y en las necesidades de venta que tu tengas. Teniendo siempre en cuenta los gastos que conlleva la venta de una casa que tentrás que restar a los beneficios.  

 Fíjate si en los alrededores se está construyendo obra nueva. La construcción vuelve a apuntar fuerte y eso suele repercutir en las viviendas de segunda mano. Estas viviendas se venden a precios muy competitivos, hay compradores que prefieren estrenar una casa  y eso puede influir mucho en la venta de tu vivienda. 

 Lo importante es que, hagas lo que hagas, no te dejes llevar por presentimientos y suposiciones para fijar el precio, ya que podrías perder dinero al vender tu casa más barata de lo que corresponde, o bien, quedarte con el piso a la venta para la eternidad.

Tener en cuenta las virtudes y debilidades de tu vivienda

Aquí es importante tener una visión real del  valor de tu casa: para fijarlo de manera óptima ten en  cuenta varios factores:

  • Reformas que tiene o necesita la casa
  • Orientación. No tiene el mismo valor una vivienda orientada al sur que una orientada al norte más fría y sombría
  • Ubicación: Si está en una zona tranquila, o cerca del garaje o la piscina con más ruido..
  • Zonas comunes: si tiene piscina , parque infantil, conservación de las zonas comunes, etc

Al principio de este articulo te dije que debías tener en cuenta al comprador de tu vivienda. Pues bien cuando valores tu vivienda hazlo como si fueses a comprarla tu de nuevo. 

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Con estos tres factores debes decidir un precio y si quieres venderlo rápido tendrías que  asegurarte de que tu precio es competitivo.  Te aconsejo que pruebes a poner un precio levemente inferior para ver la reacción de los clientes. El número de visitas que recibas va a ser el mejor indicador de si el precio es el correcto para vender en el menor tiempo posible.

Quiero vender mi casa rapido

Si quieres vender tu casa rápidamente. Ten en cuenta estos puntos y ponte a ello.

Céntrate en el estado de tu vivienda. Prepara tu casa para mostrarla 

Este punto es fundamental hay viviendas que a pesar de estar en muy buen precio y tenerlo todo para venderse rápidamente si problemas no venden porque el comprador cuando va a la casa se encuentra con un perro,  niños corriendo y un montón de fotografías de la familia en el salón. Así no hay nadie que se imagine viviendo en ella.

  • Limpia: Especialmente en la cocina y en los baños es importante limpiarlos en profundidad.  Ventila la vivienda  y utiliza ambientadores.
  • Reforma: renovar su imagen incrementará su valor un 20%. Una buena opción sería renovar baños y cocina, dos de los puntos que  más se valoran. Puertas, ventanas y suelos también son puntos claves. Este es el momento perfecto para hacer una revisión completa de tu casa e identificar sus puntos fuertes y débiles. Si hay daños que puedes reparar, hazlo. Si no quieres invertir tanto dinero en una casa que finalmente vas a vender.  Lo que si tendrás que reparar son los desperfectos  en la vivienda como pomos de las puertas, ventanas estropeadas o enchufes muy antiguos. Eso da muy mal aspecto a la vivienda y además de perjudicar la venta favorece ofertas muy  a la baja. 
  • Desperzonaliza y decora: Aunque todos pensemos que nuestra casa es la mejor.  Es un error pensar que  todo el mundo tiene nuestro gusto. Con  técnicas  como el Home Staging podemos mejorar el aspecto y así potenciar la venta. Por medio de una decoración neutra y natural se potencian los puntos fuertes de tu vivienda para que sea más fácil la venta. Se trata de convertir nuestra vivienda en un hogar que puedo gustarle al mayor numero de compradores. Este es  un de los factor que hará que la venta de tu casa se potencie.  Según mi experiencia este es el factor que más acelera el tiempo de venta de una vivienda. Se trata de eliminar los objetos que personalicen la vivienda, organizar las estancias y prepararla para la visita.Hay estudios que dicen que el Home Staging reduce el tiempo de venta de una vivienda dos meses. Y yo estoy completamente de acuerdo. 
home staging

Publica un anuncio atractivo

Una vez que la casa está preparada para mostrarla. No es suficiente con publicarla ,hay mucha competencia y tienes que  generar contenido atractivo y en un mundo digital las fotografías son fundamentales. Yo  te recomiendo  que contrates a un fotógrafo  para tener unas fotografías con la máxima calidad y que saqué lo mejor de la vivienda. 

También es fundamental  una descripción detallada de la vivienda donde además de resaltar sus virtudes se especifiquen : metros cuadrados y útiles, certificación energética, ascensor, plano de la vivienda…  Zonas comunes , ubicación.  Todos los detalles son importantes para animar al comprador a visitar tu vivienda. Sin visita no hay venta 

Dale difusión a la venta de casa 

Hoy en día la todos los inmuebles que se quieren vender se publican en Internet y todos los compradores buscan sus futuros pisos a través de Internet. Aún así vender una vivienda por Internet no tan  es fácil y rápido como parece.

Hay que  tener en cuenta todos los detalles: el orden en que se publican las fotos, actitud que tengas durante las llamadas, en qué portales lo publicas para llegar a la  gente que está interesada en comprar en tu zona. Hay muchos filtros que aportan los portales  y ayudan a posicionar tu vivienda. 

Anuncia tu piso correctamente y actualízalo . Aporta más fotografías cada 10 días para que tu anuncio se refresque y aparezca en los primeros puestos los portales puede ser una buena estrategia.

Otra estrategia interesante si tu casa está en una gran ciudad o en una zona de costa es enfocar la venta de casa a extranjeros. Ellos son menos sensibles al precio siempre que la casa reúna todas sus necesidades . 

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Mima el detalle las visitas a la casa.

Piensa que todo el trabajo previo se refleja en la visita del comprador a tu casa. 

Después de haber atendido a todas las llamadas, de lidiar con todos los curiosos sin interés real de compra.  Ya tienes un  comprador potencial en tu casa. sé amable y servicial con todas las visitas, nunca sabes si será tu comprador.

La hora a la que se visite la casa es fundamental. La luminosidad de la vivienda es un punto clave en esto. Siempre parecerá más atractiva una vivienda cuando haya horas de luz que cuando esté oscureciendo y necesite luz artificial. Depende mucho de la orientación de tu vivienda pero el objetivo es siempre el mismo: aprovechar la luz solar al máximo.

Durante las visitas, muestra la vivienda sin prisas, guiando al posible comprador a lo largo de las instancias. Es importante ser sincero y evitar engañar o falsear algún tipo de desperfecto o situación. Tener toda la información del inmueble disponible para que el cliente tenga las cosas claras y pueda tomar la decisión cuanto antes.

La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa

Negocia y elige al comprador 

Si has seguido todos estos pasos probablemente tendrás distintos interesados en tu propiedad, elige a la persona esté lista para realizar los trámites de compraventa en menor tiempo, o quien te haga una mejor oferta. Todo depende de tu criterio y de tus necesidades.

Es importante que te asesores de todos los de tramites  para vender tu vivienda así­ como, conocer qué documentación deberás pedirle al futuro comprador: antes de firmar un contrato de arras deberías estar seguro de que comprador va a poder financiar la compra de la vivienda, por ejemplo. También tendrás que tener en cuenta  si tienes una hipoteca los pasos a seguir para cancelarla.

Y todo está correcto podréis firmar y contrato de arras. Y  Cuando todo  esté  revisado y aprobado por ambas partes, se deben firmar las escrituras en notaría. ¡Y listo!

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Los promotores piden al gobierno que apueste por la inversión inmobiliaria para recuperar la economía

Los promotores piden al gobierno que apueste por la inversión inmobiliaria para recuperar la economía

Si bien es  cierto que en la crisis de 2008 la inversión inmobiliaria cayo por los suelos y fue el lastre que arrastró durante casi una década a la economía Española. En esta crisis el sector residencial puede convertirse en el motor que impulse el crecimiento de la economía mientras se recuperan el resto de sectores. 

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¿Como puede la inversión inmobiliaria ayudar a la recuperación económica?

  •  Los promotores proponen una  solución a un problema anterior a la crisis del Coronavirus: el difícil  acceso a vivienda de los jóvenes españoles. Una de las necesidades prioritarias para la APCE es mejorar el acceso a la compra de una vivienda, una situación que desde hace meses, incluso años, ha dejado a cientos de familias fuera del mercado de la compraventa.
  • Según Idealista, durante el primer mes del estado de alarma decretado por el gobierno «la demanda procedente del extranjero aguantó mejor el primer shock. Y su peso dentro del mercado residencial creció dos puntos en apenas un mes hasta rozar el 15% de la demanda actual».   Según esto en las comunidades  donde la demanda de vivienda por compradores extranjeros esta puede ser un buen impulsor de la economía. 
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Medidas que propone la APCE para impulsar la inversión inmobiliaria 

La asociación ha elaborado un plan de medidas que  «supondrían el impulso para que, en el menor plazo posible, el sector inmobiliario se convierta en el motor de crecimiento económico»

  • Reducir al 4% del IVA para la compra de primera vivienda, tanto libre como de cualquier tipo de protección, y modificar el IVA de las cesiones de suelo con derecho de superficie. Una rebaja impositiva de estas características permitiría un ahorro significativo. Esta medida ya se tomó en   agosto de 2011,en plena crisis del  mercado residencial  se redujo de forma temporal, hasta el 31 de diciembre, el IVA del 8% al 4% en la adquisición de vivienda nueva.
  • Recuperar deducciones en el IRPF, como la deducción por inversión en vivienda habitual, y también deducciones fiscales para los arrendatarios, eliminadas en 2012 y 2013.
  •  Aprobación de avales y líneas de crédito en los préstamos de primera vivienda «como han hecho otros países europeos con un éxito demostrado. En Reino Unido, por ejemplo, el programa Help to Buy, ha logrado aumentar la compra de nuevas viviendas y facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. A través de avales del Estado». «Esta medida no conlleva coste al Estado, al no computar como deuda»
  • Creación de bolsas de empleo en el sector promotor y constructor, en colaboración con el Servicio Público de Empleo Estatal. Además proponen » el desarrollo de una Formación Profesional Dual de calidad en la próxima reforma educativa, que funcione como dinamizador de la inserción laboral de los jóvenes».
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  • Agilizar las licencias urbanísticas. Según aseguran esto es  «indispensable para reducir los plazos en la ejecución de obras, apostando por la digitalización de los procesos burocráticos en todos los trámites que signifiquen una mayor contratación y continuidad laboral, lo que redundará en un abaratamiento del precio de la vivienda». 
  • Desarrollar un nuevo Plan Estatal de Vivienda.  «Adaptando su dimensión a la nueva situación a través de la movilización de suelo público y la construcción de obra nueva, lo que aumentaría la oferta de vivienda y generaría un alto volumen de empleo. Es imprescindible que el Plan actualice los módulos de venta y de alquiler de las viviendas protegidas, para poder construir sobre los suelos de reserva».
  •  Crear una mesa de trabajo. «Dirigida a la contribución del sector inmobiliario para mitigar los efectos de la crisis y poner en marcha acciones que aprovechen su capacidad logística para atender situaciones de emergencia social».

Quizá esté en la inversión inmobiliaria la clave para empezar la recuperación económica 

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“En unos meses asistiremos a la vuelta paulatina a la normalidad y a una reactivación del mercado. Esta normalidad seguirá caracterizada por unas condiciones muy favorables para que la demanda de vivienda residencial retome su crecimiento, gracias a la recuperación del empleo y los salarios, precios razonables, disponibilidad de financiación y tipos de interés reducidos. Solo de esta forma seremos capaces de generar confianza de nuevo en los clientes y en el sector”

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Cómo afrontará el mercado inmobiliario esta crisis en 2020

El mercado inmobiliario prevé una bajada del 6% al 15%. Yo personalmente creo que este es el ajuste que necesitaba el mercado inmobiliario para reactivarse

Solicitar una hipoteca online

Pedir una hipoteca es un contrato para casi toda la vida. Si tomas la decisión de contratar una hipoteca online te recomiendo que leas este articulo . Al final de doy unos consejos basados en mi experiencia de casi 20 años en el sector y en la de mis clientes
Quiero vender mi casa a extranjeros

Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional. Y  a los que no les importa pagar un poco más del precio de mercado. Ademas  la mayoría de ellos  son «Cashbuyer», osea  que compran la casa al contado. Dos de cada tres viviendas vendidas a extranjeros  no requirieron financiación.  Con estos datos son muchos quienes se plantean vender su casa a extranjeros

Quiero vender mi casa a extranjeros

Para vender tu casa a un extranjero esta debe tener unas características

No es de todo cierto que el cliente extranjero es menos sensible al precio que el comprador nacional. Lo que define al comprador extranjero es su nivel adquisitivo mayor lo que va unido a una demanda de mayor calidad de la vivienda . Es mas exigente  que  un comprador español con el mismo nivel adquisitivo. 

Lo que atrae al comprador extranjero es nuestro clima y el sol. Por lo que buscan principalmente es una vivienda con grandes terrazas orientadas al suroeste. Si tu vivienda no tienes esa orientación ni una terraza grande o un buen jardín olvídate de venderle a un extranjero. Ellos buscan nuestro sol  de inverno y este tiene que entrar a raudales en la casa. 

Quiero vender mi casa a extranjeros

Si quieres vender tu casa a un extranjero :

  • tiene que encontrarse en una localidad muy bien comunicada con el resto de Europa
  • la oferta de ocio y restauración  debe ser atractiva
  • Un clima excelente.
  • terrazas de grandes dimensiones
  • buenas vistas
  • materiales de primera calidad
Quiero vender mi casa a extranjeros

Trucos para vender tu casa a una extranjero 

Si tu vivienda está ubicada en alguna de las comunidades donde los extranjeros son compradores en potencia y reúne las concisiones de las que te hablado antes , conviene tenerlos muy en cuenta a la hora promocionar la venta de tu casa. Y así aumentar las  probabilidades de vender rápido y buen precio tu  vivienda.

Aquí  tienes algunos trucos para lograrlo con éxito: 

Publicita la venta a tu casa en varios idiomas

La mayoria de las venta de  viviendas a extrajeros en España se hacen  a  los británicos, con el 13,94% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Seguida por  los franceses, quienes adquirieron el 7,85% de los inmuebles y los alemanes, nacionalidad que ostentó el 7,12% de las compraventas. En la localidad donde yo trabajo también hay muchos compradores nórdicos y belgas . 

Por supuesto si quieres  vender tu casa a un extranjero desbeberías anunciar sus virtudes en ingles que es el idioma universal .Casi todos los europeos hablan ingles. debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el inglés. es aconsejable utilizar los idiomas  como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.

 Fotografías de alta calidad y de todas las estancias de la casa. 

Una de las cosas que me ocurren muy menudo con los compradores extranjeros es que muchos de ellos me escriben interesados por una vivienda y me piden más fotografías de la casa, y eso que solemos publicar muchas fotos, parece que nunca son suficientes… y deben estar realizadas desde diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.

Ademas de ser de calidad deben estar muy bien iluminadas, ya hemos visto antes que la luz y el sol son muy importantes para el comprador extranjero . Si las fotos son oscuras no se van sentir atraídos a visitar la vivienda. Nosotros solemos hacer fotos a distintas horas del día para que todas las estancias de la casa aparezcan iluminadas. 

Podrías hacer la fotografías con tu teléfono móvil, ya que los hay capaces de sacar imágenes de alta calidad y si quieres optimizar el resultado puedes usar una de las múltiples apps de edición de fotos gratuitas Aunque sinceramente siempre es mejor usar cámara fotográfica de alta resolución con un objetivo gran angular que abarque toda la estancia. Quizá te compense contratar los servicios de un fotógrafo profesional .

Haz de tu casa un hogar acogedor

Además de limpiar bien a fondo los suelos, techos, paredes y escaleras,  quita los muebles que sobren, organiza, cortinas y accesorios de manera que el hogar resulte acogedor, pon un aroma agradable en cada estancia, coloca cojines y alfombras tupidas y suaves… haz  que resulte una vivienda en la que quiera vivir el futuro comprador.

Quiero vender mi casa a extranjeros

Vender mi casa a extranjeros a través de una inmobiliaria 

 Si has llegado hasta aquí te habrás dado cuenta de que para conquistar a un comprador extranjero  hace falta algo más que poner un simple anuncio.. De hecho, si quieres captar la atención de algún inversor o vender tu piso a un ruso, a un alemán o un británico tendrás que usar muchos recursos.  De modo que si la idea de vender tu casa a un extranjero te resulta complicada puedes acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por ti. 

Que se encargue de comercializarla una agencia inmobiliaria especializada directamente en los potenciales compradores de las diferentes nacionalidades.

En las principales ciudades y las zonas de costa donde hay muchos compradores extranjeros existen inmobiliarias especializadas en las distintas nacionalidades de los clientes compradores,  con numerosas oficinas abiertas al público. A los extranjeros que pretenden invertir en España, les ofrece mucha más garantía contactar con gentes que hablan su lengua materna que directamente con los propietarios españoles, puesto que las inmobiliarias les dan mayor confianza en cuanto a los asuntos legales que requiere la compra de un  inmueble y, sobre todo, en lo relativo a la forma de pago y los requisitos legales que exigen las trasferencias procedentes del extranjero.

Estas agencia suelen trabajar en colaboración con agencias locales con las que comparten la comisión de la venta. Comercializar la venta de tu vivienda con una agencia local bien conectada con el mercado extranjero  te proporcionara la oportunidad de ofrecer tu vivienda tanto el mercado extranjero como  el nacional. Con todas las garantías y la confianza de un agente local.

 Elige una agencia tradicional, que se encuentre a pie de calle,  que se encarge de vender tu  piso por Internet, con presencia en portales inmobiliarios internacionales , en redes sociales y en organizaciones inmobiliarias internacionales para hacer que tu  vivienda en venta llegue a estos clientes.  Una agencia que dirija sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conoce al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conoce de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.

Esto, evidentemente, implica pagar una comisión que puede oscilar entre un 3% y un 7%

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Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Todos los impuestos y gastos en la venta de una vivienda en 2020. Hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos, descubre si puede ser tu caso.

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas
Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Todos los gastos en la venta de una vivienda en 2020

Cuando  hablamos de gastos en la venta de una vivienda es conveniente distinguir entre gastos e impuestos . En el caso de estos últimos es posible evitar pagarlos en determinados caso que veremos más adelante.

gastos en la venta de una vivienda

Gastos en la venta de una vivienda

A continuación te voy a detallar los gastos que tendrás que asumir cuando decidas poner a la venta tu vivienda.  

Certificado energético

 ¿qué es exactamente y cuánto te va a costar?

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de aportar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

Es importante tener en cuenta que el profesional  tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente ( en Málaga es la Junta de Andalucía a través del Registro Andaluz de Certificados Energéticos ) para así obtener la etiqueta energética. Esta etiqueta es la que te va a pedir el notario, sin ella aunque tengas el certificado no será valido. 

El coste de este documento varía en función del perito o el arquitecto, así como de la demanda en tu  zona.  No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros mas Iva.  

Nota Simple Registral

Es un documento que expide el Registro de Propiedad que informa sobre las características del inmueble,  quien es propietario , las cargas que tiene si las tuviera y las limitaciones de uso que pudiera tener. 

Puedes pedirla en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble donde su coste no llega a los 4 euros , y también se puede solicitar en la  la web del colegio de Registradores donde su coste en mayor , sobre los 9 euros.

Si has decidido la opción de pedirla por Internet fíjate bien  de  pedirlo en la web  del Colegio de Registradores, hay  otras paginas que se anuncian en la los buscadores y que pueden cobrarte hasta 20 euros por este tramite. 

Si has decidido poner en venta tu vivienda con una agencia inmobiliaria te van a pedir una nota simple para verificar todos los datos  en la nota de encargo de venta. Igualmente si encuentras un comprador particular será lo primero que te pida. Por lo que es importante tenerla preparada desde el primer momento 

Reportaje fotográfico 

Si hay algo que realmente te va a ayudar a vender tu casa lo antes posible y al mayor precio son unas buenas fotografías. Sin una buenas  fotos muchos compradores potenciales no se van animar  a visitar tu propiedad en venta. Y sin visitas no hay venta. Así que olvídate de anunciar tu casa con fotografías hechas con tu movil.

Está demostrado que en función de la calidad de las fotografías, depende la cantidad de visitas que consigamos y en consecuencia el precio final por el que logremos cerrar la venta. Hoy en dia no hay nada más que pasarse por cualquier portal inmobiliario para descubrir que la gran mayoría de los anuncios, tienen fotos realmente muy mejorables. 

El coste de un reportaje fotográfico de una vivienda puede rondar los 200 euros dependiendo del tamaño y la zona de la vivienda. 

Este gasto te lo puedes ahorrar si decides vender tu casa a través de una agencia inmobiliaria.

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Certificado de la Comunidad

Cuando se vende una vivienda  (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el  que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

Existe mucha polémica en torno a los honorarios que cobran los administradores de Fincas por este certificado y de si es ético o no cobrar por ello. Lo cierto que que el 90 % de ellos cobra por emitir este certificado el coste puede varias de los 20 a los 50 euros

Los honorarios de la agencia Inmobiliaria

Los honorarios del agente inmobiliario comprenden la comisión que obtendrá  la agencia inmobiliaria si consigue la firma del contrato de compraventa mientras permanezca con vida el contrato de mediación. Lo habitual es que se realice en el momento en el que se firme la escritura publica de compraventa ante notario. 

Los horarios suelen varia entre un 3 % y una 5% más IVA. 

Aquí en la la Costa del Sol es habitual pactar unos honorarios de un 5% del precio de venta. Las agencias inmobiliarias comparten clientes y propiedades por lo lo que también comparten honorarios. Existen muchas agencias con clientes internacionales que recurren a agencias locales para ofrecer sus  inmuebles a sus clientes extranjeros. Esto implica que los propietarios que pactan un 3% de honorarios tienen menos opciones de que optar a que estos clientes visiten su vivienda. Por mi experiencia las viviendas que tienen unos horarios de un 3% para compartir entre dos agencias. Finalmente  solo se muestran a clientes de la agencia captadora.

Gastos en la venta de una vivienda con Hipoteca

Además de los gastos anteriores Si el inmueble que vas a vender tiene una hipoteca, tendrás asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Que son  básicamente :

  • Comisión por cancelación anticipada que tendrás que abonar al banco. Dependerá de lo que  hayas pactado con tu banco cuando constituiste la hipoteca. Por ley no puede ser mas del 1% 
  • Cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas. Para ello deberás abonar los honorarios del  notario ( escritura de cancelación de hipoteca), al registrador de la propiedad  y al gestor. Dependiendo  del importe de la hipoteca este gasto rara vez es menos de 1.000 euros 
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Impuestos en la venta de una vivienda

Una vez que has vendido toca ponerse al día con los impuestos  asociados a la venta.  Toca rendir cuentas con la Agencia Tributaria  ( en la declaración de la Renta) y con el Ayuntamiento del municipio (Plusvalía Municipal). 

Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas ( IRPF)

Si la venta de la vivienda conlleva un beneficio económico . Es decir, que la has vendido  por un precio mayor del que en su día pagaste  por la  compra. Si este es tu caso, estás  obligado a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.

 Los ingresos  que se obtengan de la venta deben  declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta. ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.

 El impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:

  • Beneficio de 6000€ – impuesto del 19%.
  • Entre 6000 a 50.000€ – impuesto del 21%.
  • Más de 50.000€ de beneficio – impuesto del 23%.
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Plusvalía Municipal 

Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa. En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo desde que eres propietario  ( sea por compra , herencia, liquidación de gananciales-..). Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años.

Para calcularlo tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar un gravemente que cada Ayuntamiento aplica uno diferente. Por lo que te recomiendo mucho que cuando decidas poner tu vivienda en venta acudas o llames al Ayuntamiento para conocer el importe de este impuesto para no llevarte sorpresas  porque dependiendo del Ayuntamiento y de los años que hace que eres dueño puede ser un muy alto. Para consultar este dato en el Ayuntamiento te van a pedir el numero de referencia catastral ( que está en el recibo de IBI) la fecha en que adquiriste la vivienda . 

Gastos en la venta de una vivienda que puedes ahorrarte 

Exenciones en el IRPF por la venta de un inmueble 

No siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. La Agencia Tributaria establece una serie de excepciones:

  • Ser mayor de 65 años

    • Haber vendido nuestra vivienda habitual

    • Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia

  • Reinvertir el dinero  de la venta en una nueva vivienda habitual

  • Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca

¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.

 

¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?

Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.

Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

 

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Gastos en la venta de una vivienda para no residentes en España 

Si eres  extranjero o no residente fiscal en España tienes los mismos gastos que un vendedor español, sólo varia en el impuesto de la renta. En tu caso deberás asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.

Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.

Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención. En el caso en que haya habido pérdida patrimonial, es decir que no haya habido benéficos en la venta  La Agencia Tributaria reembolsará al vendedor el importe de ese 3%. 

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Gastos jurídicos en la venta de una vivienda 

Todos estos gastos son en el caso de que tu  vivienda  no tenga ninguna carga ,  o alguna circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso. Si el inmueble  pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estás  vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que contrates los servicios de  un gestor, abogado o notario que te  ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios. 

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Example Site - Frequently Asked Questions(FAQ)

Quiero vender mi casa rápido y a buen precio

Existen Soluciones y herramientas que facilitan los propietarios la venta de su vivienda. A priori puede parecer una tarea complicada. Te dejo unos tips muy interesantes que te llevará a vender tu casa

Quiero vender mi casa a extranjeros

Quieres vender tu casa a extranjeros por que sabes que son compradores con un mayor nivel adquisitivo. Menos sensibles al precio que el comprador nacional
Comprar para alquilar

Comprar para alquilar

 

Estamos en un momento adecuado para comprar una vivienda. Vamos a ver si  es  conveniente comprar para alquilar 

Estamos ante uno de los panoramas inmobiliarios más interesantes que han existido durante los últimos años, ¡así que aprovéchalo!

Puedes vivir de tus rentas, pero antes deberás generalas. Si has pensado en comprar para alquilar. Invierte con cabeza.

 

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¿ Porque es un buen momento para comprar para alquilar ?

Actualmente  ya sea por un cambio social o por la imposibilidad de acceder a una hipoteca para financiar la compra:  por que el empleo no es estable o por no de poder ahorrar lo suficiente para hacer frente al pago de una entrada para la compra de una vivienda, muchas de las personas que estaban pensando en comprar una casa hayan optado por el alquiler. Por la que el mercado residencial de alquiler ha  crecido mucho en España en los últimos años. Hasta alcanzar el 23,9% de las viviendas en 2019.

También  está el hecho de que se ha producido un importante cambio cultural proveniente de Europa, y es que muchos jóvenes están empezando a plantearse que no quieren +estar atados a una hipoteca durante el resto de sus vidas, por lo que el alquiler posiciona como su primera opción.

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Construir para alquilar ( Built-to-rent ) 

De hecho esta tendencia europea no sólo se da  en los jóvenes que quieren alquilar. Este crecimiento ha llamado la atención a fondos de inversión y promotoras, que han visto en el residencial de alquiler una manera de mejorar la rentabilidad del parque de viviendas.

Importantes promotoras en 2019 anunciaron que se retiraba de la promoción para apostar  por la construcción de viviendas de alquiler . Ante la necesidad de ampliar el mercado de alquiler , ellos han optado por construir viviendas para alquilar que adapten a las necesidades de los inquilinos.

Ares ( un importante  fondo estadounidense ) ha anunciado a principios de 2020 de la creación de una socimi especializada en el residencial de alquiler. Ares prevé contar con una cartera de edificios build-to-rent en España valorada en 700 millones de euros.

 

Comprar para alquilar, una atractiva inversión

 El 10% del total de operaciones de compraventa en España en 2019 fueron de viviendas compradas como inversión. Estas compras  se han concentrado en zonas de costa y grandes ciudades, destinos que atraen el interés de pequeños y grandes inversores debido a la alta rentabilidad que ofrecen los alquileres de larga temporada.

Y actualmente se combinan dos factores que raramente se dan juntos: precios bajos y  el acceso a financiación barata a muchos años.

Por lo que comprar una casa con hipoteca para alquilarla es una oportunidad  que ven hasta los gestores de bolsa

“Si se compra la casa con una hipoteca a muy largo plazo y a tipo fijo, casi se puede decir que el activo es la hipoteca. Acceder a una financiación a un horizonte muy amplio a un tipo del 1,8% - 2% hace muy atractiva esta opción”
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La reactivación del mercado inmobiliario en los últimos años ha vuelto a convertir a la vivienda en el gran foco de inversión de los españoles. Actualmente, cuatro de cada cinco euros de nuestro ahorro ya se destinan a viviendas.

La vivienda vuelve a ser rentable y si se compra para alquilarla , lo es incluso más. 

Es una decisión que dependerá de la situación de cada inversor ya i que invertir con el objetivo de alquilar no es tan sencillo como parece. Liquidez, costes de mantenimiento, entrada… son los factores que hay que considerar antes de tomar una decisión así.

Por ello es  importante considerar todas las ventajas y desventajas que tiene este tipo de inversión a medio plazo.  

comprar para alquilar

Ventajas y desventajas de comprar para alquilar 

Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Alquilar es más rápido que vender. El alquiler es más rápido que la venta. Comenzarás a recuperar tu inversión muy rápido .Hay zonas en las que las viviendas solo duran días u horas en alquilarse
  2. Se obtiene dinero regularmente. Una vivienda siempre que esté alquilada te estará aportando dinero regular todos los meses. Te aportará liquidez regularmente.
  3. Si has solicitado una hipoteca para adquirir la vivienda , esta se pagará prácticamente sola. Finalmente tendrás una vivienda libre de cargas que se ha amortizado con las rentas del inquilino. La pagarás sin apenas darte cuenta.  

Deventajas de invertir en inmuebles para alquilar

 

  1. Tardarás más tiempo en recuperar tu inversión.  A corto plazo no se puede vender la vivienda sin registrar una pérdida importante, por los gastos iniciales de compra, y los gastos de venta. Con el tiempo, la vivienda se puede revalorizar pero tarda tiempo.
  2. Requiere una inversión inicial elevada, por lo que deberás asumir ese riesgo. La inversión en vivienda es que se trata de un activo muy poco líquido, es decir, que cuesta convertirlo en dinero. Normalmente no se vende una vivienda de un día para otro
  3. El principal riesgo es el impago de las inquilinos.  Es una inversión que solo genera ingresos si hay alguien que  paga el alquiler. Por suerte hay unos seguros que permiten reducir este riesgo, aunque también impactan la rentabilidad de la inversión. También hay que asumir que entre un inquilino y otro habrá periodos sin ingresos.  Es una inversión a largo tiempo por lo que hay más posibilidades de que surja alguna complicación en algún momento 
  4. Siempre existe el riesgo de que una administración límite el alquiler y eche por tierra toda tu estrategia. Aunque  actualmente el Estado premia a los propietarios de viviendas en alquiler por larga temporada con importantes beneficios fiscales en el IRPF. Hay incluso Ayuntamientos que reducen hasta un 90% el Impuesto de Bienes Inmuebles ( IBI) de los inmuebles alquilados por larga temporada.
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¿ Qué impacto tiene en la declaración de la Renta ?

Los últimos gobiernos han o fomentado  el alquiler de vivienda de larga temporada . Por lo que  las condiciones son bastante favorables a la inversión en vivienda para alquilarla.

  1. Primero, lógicamente, se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados incurridos por el propietario, aunque no los que se consideran como mejora.  El IBI,  la comunidad, igual que los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca, y otros gastos similares, 
  2. Desde enero de 2015, se puede deducir el 60% de la renta generada por la vivienda, después de aplicar las deducciones por gastos mencionadas anteriormente. Suponiendo que la renta fuera de 4.600€, entonces realmente se declararía un ingreso por el 40% de eso, 1.840€. Para alguien que tributa por el 20%, es un impuesto de menos de 400€, que está bastante bien.
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Conclusión. Alquilar para comprar es una buena inversión a futuro

 Tengo clientes que se han apostado por esta modalidad de inversión y hoy tienen una buena fuente de ingresos extra.  Incluso alguno de ellos que lo han hecho francamente bien disfrutan hoy de plena libertad financiera. Han delegado  en nosotras todo la gestión del alquiler de sus inmuebles y tiene una fuente de ingresos totalmente  pasivos.  

Eso si, es muy importante adquirir un buen inmueble para poder maximizar el retorno. Entonces la compra puede valer mucho la pena. 

Espero haberte aclarado las ideas. 

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Algo que debes saber antes de contratar una hipoteca

Es cierto que no todos los bancos exigen el mismo protocolo para solicitar una hipoteca sobre un inmueble ni se rigen por la misma política de riesgos. Pero hay ciertos requisitos que son comunes

Comprar una vivienda. Todo lo que debes tener en cuenta

Si estás leyendo esto es que ya has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una vivienda. Si es la primera vez para ti seguro que te asaltan un montón de dudas